Regularização de Imóveis Sem Escritura: O Guia Definitivo[13]
Vamos conversar francamente sobre a situação do seu patrimônio hoje. Se você está lendo isso, provavelmente vive aquela situação clássica brasileira: você “comprou” a casa, pagou por ela, mora nela, reforma as paredes, paga o IPTU em dia, mas, no papel, a casa não é sua. Você tem o famoso “contrato de gaveta” ou, às vezes, apenas um aperto de mão e a confiança na palavra de quem te vendeu.[6] Eu entendo perfeitamente esse cenário, pois ele é a realidade de quase metade dos imóveis no nosso país.
A grande questão que preciso te passar logo de cara, como se estivéssemos tomando um café no meu escritório, é a máxima que todo estudante de direito aprende no primeiro dia de aula: “quem não registra, não é dono”. Isso pode soar duro, mas é a pura verdade jurídica. Enquanto o seu nome não estiver na matrícula do imóvel lá no Cartório de Registro de Imóveis (RGI), você é apenas um possuidor.[4] Você tem a posse, mas não a propriedade. E essa distinção, meu amigo, é o que separa a segurança absoluta de uma dor de cabeça que pode custar o seu teto.
Mas calma, não precisa entrar em pânico. A boa notícia é que o nosso sistema jurídico evoluiu muito nos últimos anos. Antigamente, regularizar um imóvel era sinônimo de processos judiciais que duravam décadas e custavam uma fortuna. Hoje, temos ferramentas extrajudiciais ágeis, cartórios com mais autonomia e leis que facilitam a vida de quem, de boa-fé, quer apenas ter o papel que diz “isso é meu”. Nas próximas linhas, vou te explicar como navegar por esse mar burocrático sem naufragar.
Os Riscos Invisíveis de Manter o Imóvel Irregular[3][4][6][8]
Muitas pessoas passam a vida inteira morando em um imóvel irregular e nunca têm problemas, o que cria uma falsa sensação de segurança. Você pensa “ah, o antigo dono é gente boa, nunca vai pedir a casa de volta”. O problema é que o risco não vem apenas da má-fé das pessoas, mas sim das fatalidades da vida e da frieza da lei. O maior perigo da irregularidade é a sua invisibilidade jurídica. Para o mundo oficial, aquela casa ainda pertence ao vendedor, e isso abre portas para situações que fogem completamente do seu controle.
O perigo real da “Venda Dupla”
Imagine que você comprou um terreno do João há dez anos, pagou tudo, mas nunca fez a escritura. O João, passando por uma dificuldade financeira severa hoje, ou agindo de má-fé, decide vender esse mesmo terreno para o Pedro. O Pedro, diligente, vai ao cartório, vê que o terreno está no nome do João, paga, faz a escritura e registra. Juridicamente, o Pedro é o dono. Ele registrou. Você, que pagou primeiro e mora lá, terá que entrar numa briga judicial imensa para tentar provar sua posse e anular a venda, e muitas vezes, se o Pedro comprou de boa-fé, você pode perder o imóvel e ficar apenas com o direito de cobrar o prejuízo do João (que provavelmente já gastou o dinheiro).
Essa situação é muito mais comum do que você imagina.[3] O registro imobiliário serve para dar “publicidade” ao ato. Quando você não registra, ninguém sabe que você comprou. O imóvel continua disponível na vitrine jurídica para ser vendido, dado em garantia ou negociado pelo antigo proprietário. É como se você tivesse comprado um carro, não tivesse transferido o documento, e o antigo dono continuasse andando com a chave reserva e o documento no nome dele, podendo vender para outra pessoa a qualquer momento.
Para evitar isso, a regularização não é um luxo, é uma blindagem. Ao registrar o imóvel, você fecha a porta para qualquer transação feita pelo antigo proprietário. O sistema trava. Ninguém consegue vender o que não é seu no papel. Portanto, cada dia que passa com o imóvel em nome de terceiros é um dia em que você está contando com a sorte e com a honestidade alheia, dois fatores nos quais, como advogado, eu jamais recomendo que você aposte todo o seu patrimônio.
O pesadelo da penhora por dívidas do antigo dono
Aqui está um cenário que faz muito cliente perder o sono. O imóvel está no nome do antigo proprietário.[4] Digamos que esse antigo dono tenha uma empresa que faliu, ou se envolveu em um acidente de trânsito sem seguro e foi processado, ou simplesmente parou de pagar impostos federais. Quando o juiz ou a Receita Federal for procurar bens para penhorar e quitar essas dívidas, a primeira coisa que eles fazem é uma busca nos cartórios de imóveis. E adivinha o que eles vão encontrar? O “seu” imóvel, brilhando no nome do devedor.
O juiz não sabe que você mora lá. Ele manda penhorar o bem. De repente, você recebe um oficial de justiça na sua porta avisando que a sua casa vai a leilão para pagar uma dívida que não é sua. Claro, você pode se defender. Existem mecanismos processuais chamados “Embargos de Terceiro” para provar que você comprou o imóvel antes da dívida. Mas pense no custo disso: contratar advogado, custas processuais, o estresse emocional de ver sua casa listada em site de leilão, o risco de o juiz não aceitar suas provas.
Tudo isso poderia ser evitado se a matrícula estivesse no seu nome.[4] Dívidas trabalhistas, fiscais e cíveis perseguem o patrimônio do devedor onde quer que ele esteja. Se o imóvel está juridicamente no patrimônio dele, ele é um alvo.[3][4][8][13] Regularizar é tirar o seu bem da linha de tiro dos credores alheios. É garantir que apenas as suas próprias dívidas (que você pode controlar) possam atingir o seu patrimônio, e não as desventuras financeiras de um estranho.
A trava burocrática no momento da herança[8]
A morte é a única certeza da vida, e no mundo jurídico, ela traz o inventário. Se você falecer deixando um imóvel irregular para seus filhos, você não está deixando um patrimônio, está deixando um problema. Eles não poderão vender a casa formalmente, não poderão dar a casa em garantia para um financiamento e terão uma dificuldade imensa para partilhar esse bem.[2][3][4][13] O inventário trava porque o bem não está no seu nome.
Pior ainda é quando o antigo dono morre. Se a pessoa que te vendeu o imóvel falecer e você não tiver a escritura, o imóvel legalmente entra no inventário dele. Os herdeiros dele terão que citar esse imóvel. Se eles forem honestos, vão dizer “ah, isso aqui o papai já tinha vendido”, e o juiz pode autorizar a transferência. Mas e se os herdeiros não souberem da venda? Ou se estiverem brigando entre si? Ou se houver herdeiros menores de idade? O seu imóvel fica preso no inventário de outra família, sujeito às brigas e taxas deles.
Eu já vi casos de inventários que duraram vinte anos por brigas familiares, e o comprador do imóvel (meu cliente) ficou refém dessa situação, sem poder regularizar a própria casa até que a família do vendedor se resolvesse. Ao regularizar agora, em vida e com saúde, você garante que a sucessão do seu patrimônio para a sua família será limpa, barata e rápida, sem depender da boa vontade de terceiros ou de espólios complicados.
Usucapião: A Ferramenta Mais Poderosa de Regularização
Quando falamos em regularizar imóvel sem escritura, a rainha das soluções é a Usucapião.[7][14] Esqueça aquela ideia antiga de que usucapião é coisa de invasor de terras. No direito moderno, a usucapião é a forma mais nobre e segura de sanear a propriedade imobiliária. Ela serve justamente para corrigir essas falhas históricas onde a documentação se perdeu ou nunca existiu. É o reconhecimento de que o tempo e a função social que você deu ao imóvel valem mais do que um papel esquecido em uma gaveta.
A lógica jurídica é simples: a propriedade não pode ficar abandonada ou em um limbo eterno. Se o dono registral abandonou (ou vendeu e não transferiu) e você cuidou, deu função social, morou ou produziu ali por tempo suficiente, a lei entende que você se tornou o dono. A sentença ou o reconhecimento da usucapião não “te dá” a propriedade, ela apenas declara algo que já aconteceu pelo passar do tempo. É uma forma originária de aquisição, o que significa que o imóvel nasce de novo para você, limpo de dívidas e gravames anteriores.
Usucapião Extrajudicial: resolvendo tudo no cartório
A grande novidade que revolucionou a advocacia imobiliária foi a Usucapião Extrajudicial. Antigamente, uma ação de usucapião levava 5, 10, 15 anos no Judiciário. Hoje, podemos fazer tudo diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Se você tem a documentação correta e não há litígio (ninguém brigando pela posse), o processo pode ser concluído em alguns meses, dependendo da eficiência do cartório da sua cidade e do trabalho prévio do advogado.
O procedimento envolve o Cartório de Notas (que faz uma Ata Notarial atestando sua posse) e o Cartório de Registro de Imóveis (que analisa a legalidade). Você precisa de um advogado (é obrigatório por lei) e de um engenheiro para fazer a planta e o memorial descritivo do imóvel. A vantagem é a agilidade. O registrador analisa os documentos, notifica o antigo dono e os vizinhos pelo correio e, se ninguém se opuser, ele registra o imóvel no seu nome. Simples assim, sem audiências, sem juiz.
Claro que “simples” não significa “fácil”. O cartório é extremamente rigoroso com a papelada. Cada vírgula precisa estar no lugar. Mas para quem tem a posse mansa e pacífica, é o melhor caminho. É a via expressa da regularização. Se houver briga ou se o cartório encontrar algum entrave insanável, ainda podemos recorrer ao Judiciário, mas a via extrajudicial deve ser sempre a primeira tentativa estratégica do seu advogado.
Os prazos decisivos: 5, 10 ou 15 Anos?
Você deve estar se perguntando: “quanto tempo eu preciso ter morado lá?”. A resposta, como tudo no Direito, é: depende. Existem várias modalidades de usucapião.[1][3][4][7][8][9][10][11][12][13] A regra geral, a mais ampla (Usucapião Extraordinária), exige 15 anos de posse. Se você morar no imóvel, esse prazo cai para 10 anos.[14] Essa modalidade é ótima porque não exige “justo título” (algum contrato antigo) e nem boa-fé comprovada (embora a boa-fé seja presumida). Basta o tempo e a vontade de ser dono.
Porém, temos modalidades mais rápidas. A Usucapião Especial Urbana exige apenas 5 anos de posse. É muito rápido! Mas tem requisitos restritivos: o imóvel tem que ter até 250m², você tem que morar nele e não pode ter nenhum outro imóvel no seu nome (nem urbano, nem rural). É voltada para a moradia básica. Se você comprou um terreno para investir, essa não serve. Se o terreno tem 300m², também não serve.
Existe ainda a Usucapião Ordinária, que exige 10 anos (caindo para 5 se você morar lá e tiver comprado onerosamente), mas exige “justo título” e boa-fé. O “justo título” pode ser aquele contrato de gaveta antigo, um formal de partilha que não foi registrado, ou uma promessa de compra e venda. O seu advogado vai analisar o seu caso concreto — o tamanho do imóvel, o uso que você faz dele e os documentos que você tem — para encaixar na modalidade com o menor prazo possível.
A prova de fogo: demonstrando o “Animus Domini”[14]
Ter posse não é apenas estar lá.[1][3][4][6][7][8][13] Um caseiro mora no sítio há 30 anos, mas não tem direito a usucapião. Por quê? Porque falta a ele o “Animus Domini” — a intenção, a alma de dono. Para regularizar via usucapião, você precisa provar que age perante a sociedade como se fosse o proprietário.[1][5] Você não paga aluguel, você não recebe ordens sobre o imóvel, você faz a manutenção, você paga os impostos.
Como provamos isso na prática? Guardando tudo. Contas de luz e água antigas (uma por ano já ajuda a criar uma linha do tempo), comprovantes de pagamento de IPTU (esse é fortíssimo, pois só paga imposto predial quem se sente dono), notas fiscais de material de construção de reformas que você fez, fotos da família no imóvel ao longo dos anos, declaração de imposto de renda onde você listou o imóvel.
Além dos papéis, as testemunhas são fundamentais na Ata Notarial. Vizinhos que podem dizer: “Sim, o Sr. Carlos mora aqui há 15 anos, todo mundo sabe que a casa é dele, ninguém nunca veio reclamar”. Essa reputação pública de dono é o coração da usucapião. Sem o Animus Domini, você é apenas um detentor. Com ele, você é um proprietário em formação, esperando apenas a chancela da lei.
Adjudicação Compulsória: A Solução Quando o Vendedor Some[10]
Nem sempre a usucapião é o melhor caminho.[1][3][6] Às vezes, você tem um contrato perfeito, pagou tudo direitinho, tem os recibos, mas o vendedor simplesmente desapareceu, morreu ou se recusa a assinar a escritura definitiva. Nesse caso, a ferramenta correta é a Adjudicação Compulsória.[10] Diferente da usucapião, que é baseada no tempo, a adjudicação é baseada no contrato cumprido.
Pense nela como uma “execução de contrato”. Você diz ao Estado: “Juiz (ou Cartório), eu fiz minha parte, paguei. O vendedor tinha a obrigação de passar a escritura e não passou. Por favor, supra a vontade dele e passe o imóvel para o meu nome”. É uma ação muito forte porque não depende de testemunhas ou de longos anos de espera, depende apenas da prova documental de que o negócio foi feito e quitado.
O recibo de quitação vale ouro
O calcanhar de Aquiles da Adjudicação Compulsória é a prova do pagamento. Não basta ter o contrato de promessa de compra e venda; você tem que provar que pagou até o último centavo. E aqui vejo muitos clientes sofrerem. Às vezes o pagamento foi feito em dinheiro vivo, em cheques que já se perderam, ou em notas promissórias que foram rasgadas após o pagamento.
Sem a prova da quitação (recibos, comprovantes de transferência bancária, declaração de quitação assinada pelo vendedor), a adjudicação não anda. O Direito não socorre quem não prova o cumprimento da sua obrigação. Por isso, se você está pagando um imóvel agora, guarde cada comprovante como se fosse um diamante. Tire cópia, digitalize, salve na nuvem. Se você já pagou e não tem os recibos, tente conseguir uma declaração de quitação com o vendedor enquanto ele ainda está acessível.
Se não houver prova de quitação total, a adjudicação será indeferida e voltaremos para a opção da Usucapião. A Usucapião, lembre-se, não exige prova de pagamento, apenas de posse e tempo. Por isso, muitas vezes, mesmo havendo contrato, optamos pela usucapião quando a prova do pagamento é frágil. Mas se a prova for robusta, a Adjudicação é o caminho mais “correto” contratualmente.
Superando a recusa do vendedor em assinar
A recusa pode ser expressa ou tácita. Às vezes o vendedor diz “não vou assinar porque quero mais dinheiro” (o que é ilegal, se o preço estava fechado). Às vezes ele simplesmente mudou de cidade e não atende telefone. Ou, caso comum, a empresa loteadora faliu e não existe mais ninguém para assinar a escritura. Em todos esses casos, a Adjudicação Compulsória resolve.
A lei entende que o contrato de promessa de compra e venda, quando quitado, gera um direito real à aquisição. O vendedor não tem mais escolha. Ele é obrigado a transferir. Se ele não o faz, o Estado faz por ele. A sentença do juiz ou o ato do registrador substitui a assinatura do vendedor na escritura.
Isso é muito poderoso contra empresas que sumiram do mapa. Você não precisa caçar os sócios da empresa falida. Você prova que comprou da empresa, prova que pagou, prova que a empresa não existe mais no endereço (está em local incerto e não sabido), e o Estado transfere a propriedade para você.
A revolução da Adjudicação Extrajudicial
Até 2022, a Adjudicação era obrigatoriamente um processo judicial. Mas a Lei 14.382 trouxe a Adjudicação Compulsória Extrajudicial. Agora, assim como a usucapião, podemos fazer isso direto no cartório. Isso destravou o mercado imobiliário de uma forma impressionante.
O procedimento é similar: você precisa de advogado, ata notarial (em alguns casos) e prova documental. O cartório notifica o vendedor para ele assinar em 15 dias. Se ele ficar em silêncio, o silêncio é interpretado como concordância (diferente da usucapião, onde o silêncio é apenas não-oposição). Se ele não responder, o oficial registra o imóvel no seu nome.
Essa via é fantástica para casos de “contratos de gaveta” antigos onde a cadeia de vendas é curta (vendedor -> você). Se houver uma cadeia longa (João vendeu para Maria, que vendeu para José, que vendeu para você), a Adjudicação fica mais complexa, pois teríamos que regularizar cada elo da corrente. Nesses casos de cadeia longa, voltamos para a Usucapião, que zera o passado.[3]
O Labirinto do Registro: Dominando a Matrícula[7]
Agora, vou te levar para os bastidores, para dentro do balcão do cartório. Entender como um registrador pensa é meio caminho andado para o sucesso da sua regularização. O Cartório de Registro de Imóveis (CRI) é o guardião da verdade imobiliária. Para eles, o que não está no papel, não existe. E eles operam baseados em princípios rígidos que, se você ignorar, vão travar seu processo para sempre.
Muitos advogados inexperientes batem de cara na parede porque tentam forçar soluções que a lógica registral não aceita. Não adianta ter razão moral; você precisa ter razão registral. O sistema é feito para ser seguro, não para ser flexível. Por isso, a análise prévia da matrícula é o passo zero de qualquer regularização.
Matrícula vs. Escritura: a confusão clássica[4]
Vamos esclarecer isso de uma vez por todas, pois eu vejo essa confusão todo dia. Escritura é o contrato. É o papel bonito, feito no Tabelionato de Notas, com selo holográfico, onde diz que Fulano vendeu para Beltrano. Matrícula é o documento do imóvel no Registro de Imóveis.[6][7][8][10] É o RG da casa.
Você pode ter uma gaveta cheia de escrituras e não ser dono de nada. A escritura é apenas o meio; o registro na matrícula é o fim. A escritura diz “eu prometo transferir”. O registro na matrícula diz “foi transferido”. O cartório de Notas (tabelião) formaliza a vontade das partes. O cartório de Registro (registrador) formaliza a propriedade.[2][3][4][6][7][8][10][13]
Regularizar imóvel sem escritura, na verdade, muitas vezes significa “regularizar imóvel sem registro”. Às vezes a pessoa até tem a escritura lavrada em 1990, mas nunca levou ao Registro de Imóveis para economizar. Se for esse o seu caso, corra. Se a matrícula ainda estiver no nome do vendedor, basta levar a escritura antiga e registrar (pagando as taxas). Se a matrícula já mudou (venda dupla), sua escritura antiga perdeu a validade para fins de transferência direta.
O princípio da Continuidade Registral explicado
O princípio sagrado do registro de imóveis chama-se “Continuidade”. Imagine uma corrente. Elo A (primeiro dono) se liga ao Elo B, que se liga ao Elo C. O cartório não aceita saltos. Se na matrícula o dono é o “A”, o cartório não pode registrar uma venda do “B” para o “C”. Ele vai perguntar: “Onde está a venda do A para o B?”.
É aqui que os contratos de gaveta travam. Você comprou do Carlos, que comprou da Maria, que comprou do João (que é o nome que está na matrícula). Você chega no cartório com seu contrato com o Carlos. O cartório vai negar. Ele vai exigir que se registre primeiro a venda João->Maria, depois Maria->Carlos, para só então registrar Carlos->Você. E cada transferência dessas custa imposto (ITBI) e emolumentos. Fica inviável financeiramente e burocraticamente (cadê a Maria? Cadê o João?).
É por causa da quebra da Continuidade Registral que recorremos à Usucapião. A Usucapião é chamada de “aquisição originária” justamente porque ela rompe essa corrente. Ela diz: “Não importa quem eram os donos anteriores ou a bagunça que fizeram, a partir de hoje nasce uma nova propriedade para você”. Ela limpa a matrícula e inaugura uma nova cadeia.
Vencendo a temida “Nota Devolutiva” do cartório
Quando você apresenta um documento no cartório e ele tem algum erro ou falta algo, o oficial emite uma “Nota Devolutiva”. Para muitos, é um balde de água fria. Para um bom advogado, é um roteiro de trabalho. A nota diz exatamente o que precisa ser corrigido.
Às vezes, as exigências são absurdas ou impossíveis de cumprir. Exemplo: “Apresentar certidão de casamento do vendedor de 1940”, sendo que o vendedor sumiu. Nesses casos, não devemos apenas aceitar o “não”. Existe um procedimento chamado “Suscitação de Dúvida”.[3][8][9][11] Nós pedimos ao oficial que envie o caso para o Juiz Corregedor dos cartórios analisar.
Muitas vezes, conseguimos dispensar exigências burocráticas argumentando com o juiz que elas tornam a regularização impossível. É uma briga técnica, chata, mas necessária. Não desista na primeira negativa do cartório. O sistema é conservador por natureza, e às vezes precisamos empurrá-lo com fundamentação jurídica para que ele ande.
Negócios Complexos: Heranças e Cessão de Direitos[3][4][8]
Entramos agora numa área cinzenta, mas muito comum: comprar imóvel de herança enrolada.[3] “Doutor, o pai deles morreu, não fizeram inventário, mas querem me vender a casa”. Cuidado. Isso é um campo minado, mas se você souber onde pisar, pode fazer ótimos negócios (comprando barato) e regularizar depois.[3]
O grande erro é achar que você está comprando a casa.[6] Você não está. Quem compra de herdeiro antes do inventário terminar está comprando “Direitos Hereditários” ou “Direitos Possessórios”. Você está comprando o direito que eles têm sobre a casa, e não a casa em si.
Comprando posse de herdeiros sem inventário[2]
Se você fechar esse negócio, faça um contrato de “Cessão de Direitos Hereditários” (de preferência por escritura pública) ou “Cessão de Direitos Possessórios”. Não faça um contrato de “Compra e Venda”, porque juridicamente eles não podem vender o que ainda pertence ao espólio (ao falecido).
Ao comprar esses direitos, você “entra no lugar” dos herdeiros. Você terá legitimidade para abrir o inventário ou para pedir a usucapião. Se a posse dos herdeiros somada à posse do falecido já der 15 anos, você pode somar o tempo deles ao seu (chamamos de accessio possessionis) e pedir a usucapião imediatamente após a compra. É uma jogada de mestre: você compra a posse, soma os tempos e regulariza em seu nome, ignorando a necessidade de abrir o inventário do falecido. Isso economiza o imposto de transmissão causa mortis (ITCMD) que os herdeiros teriam que pagar.
A diferença entre comprar a propriedade e comprar a posse[1][3][4][5][6][7][15]
Essa distinção define o preço. Imóvel regular (propriedade) vale 100%. Imóvel de posse (só contrato, sem registro) vale, no mercado, entre 40% a 60% a menos. Se você está comprando um imóvel sem escritura pelo preço de mercado cheio, pare agora. Você está pagando preço de filé mignon por carne de segunda.
O deságio existe justamente porque o comprador terá custos para regularizar (advogado, taxas, engenheiro) e assumirá os riscos que listamos no começo (dívidas do antigo dono, etc.). Se você for vender seu imóvel irregular, tenha consciência disso: o comprador vai pedir desconto. Se você for comprar, exija o desconto. Esse “desconto” é a margem de segurança financeira que você precisa para bancar o processo de usucapião ou adjudicação depois.
O impacto tributário: ITBI, ITCMD e Ganhos de Capital
Regularizar custa dinheiro. Não vou mentir para você. Além dos honorários do advogado e das taxas de cartório, o Leão quer a parte dele. Na Compra e Venda ou na Adjudicação, você paga ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que varia de 2% a 4% do valor do imóvel, dependendo da cidade.
Na Usucapião, a regra geral é que não incide ITBI, pois é aquisição originária (não houve transmissão, houve aquisição). Isso gera uma economia gigantesca! Porém, alguns municípios tentam cobrar, e às vezes precisamos brigar na justiça para afastar essa cobrança. Já o ITCMD (imposto sobre herança) incide se você estiver regularizando uma sucessão.
E cuidado com o Ganho de Capital. Se você regulariza o imóvel hoje por R
500.000,00evendeamanha~porR500.000,00evendeamanha~porR500.000,00, tudo bem. Mas se você declarava no imposto de renda que o imóvel valia R
50.000,00(valorhistoˊrico)ederepenteelepassaavalerR50.000,00(valorhistoˊrico)ederepenteelepassaavalerR500.000,00 na regularização, a Receita pode querer taxar esse “lucro”. O planejamento tributário deve andar junto com a regularização jurídica.
Quadro Comparativo: Escolhendo sua Arma
Para finalizar, preparei este quadro para você visualizar qual ferramenta se adapta melhor ao seu caso. Não existe bala de prata, existe a munição certa para o alvo certo.
| Característica | Usucapião | Adjudicação Compulsória | Escritura Tardia |
| Principal Requisito | Tempo de posse + Animus Domini | Contrato quitado + Recusa do vendedor | Vendedor vivo e disposto a assinar |
| Precisa de Prova de Pagamento? | Não (o foco é a posse) | Sim (obrigatório e rigoroso) | Sim (para o vendedor concordar) |
| Resolve “Cadeia de Vendas”? | Sim (zera o passado) | Não (apenas vendedor direto) | Não (exige continuidade) |
| Custo Tributário | Baixo (Geralmente isento de ITBI) | Médio (Paga ITBI) | Médio (Paga ITBI e Escritura) |
| Tempo Estimado (Extrajudicial) | 6 a 12 meses | 3 a 6 meses | 1 a 2 meses |
| Risco | Oposição de vizinhos/antigo dono | Falta de prova de quitação | Vendedor pedir mais dinheiro |
| Indicação | Posse longa, documentos perdidos | Compra recente, vendedor sumiu | Relação amigável com vendedor |
Espero que essa conversa tenha clareado suas ideias. Regularizar imóvel não é apenas burocracia, é um ato de proteção patrimonial e de valorização do seu suor.[2][7][13] Um imóvel regularizado vale, em média, 30% a mais que um irregular. É um investimento que se paga. Não deixe para resolver isso quando o problema bater na porta. A lei favorece quem não dorme no ponto. Se você tem a posse, busque a propriedade.[5][14] Você merece ter o seu nome na matrícula.
