Condomínio: inadimplência e corte de áreas comuns
Você provavelmente já presenciou essa cena ou sentiu na pele a frustração que ela gera. O morador da unidade 502 não paga o condomínio há seis meses, mas todo fim de semana está na piscina com a família, usando a churrasqueira e gastando a água que todos os outros vizinhos pagam pontualmente. O sentimento de injustiça é imediato. A primeira reação do síndico ou do conselho é querer bloquear o acesso desse condômino às áreas de lazer. Afinal, se não paga, não usa, certo? Na lógica do comércio, sim. No Direito Condominial, a conversa é bem diferente e muito mais perigosa para o caixa do condomínio do que você imagina.
Vou explicar para você, como se estivéssemos aqui no meu escritório tomando um café, por que essa medida de restringir o uso das áreas comuns é uma armadilha jurídica. Vamos navegar pelas leis, pelas decisões dos tribunais superiores e entender como cobrar quem deve sem criar um passivo indenizatório para o prédio. O objetivo aqui é garantir que você receba o que é devido, e não que você acabe pagando uma indenização ao devedor.
A inadimplência é o câncer financeiro de qualquer condomínio. Ela corrói o orçamento, impede melhorias e obriga os bons pagadores a arcar com a conta dos maus pagadores através do rateio extra. No entanto, a forma como reagimos a ela define se somos gestores eficientes ou se estamos agindo com “justiça com as próprias mãos”, algo que o Judiciário brasileiro abomina. Prepare-se para desconstruir alguns mitos e entender a técnica jurídica por trás da convivência condominial.
A Regra do Jogo: O Que Diz a Lei e a Constituição
Para entender por que não podemos simplesmente trancar a academia para o inadimplente, precisamos olhar para a base de tudo: o direito de propriedade. Quando você compra um apartamento, você não compra apenas as paredes da sua sala e do seu quarto. Você adquire o que chamamos de “fração ideal” do terreno e das áreas comuns. A piscina, o hall, o elevador e o salão de festas são, legalmente, uma extensão da sala de estar do condômino.
O Direito de Propriedade versus o Dever de Contribuir
A propriedade imóvel no Brasil é um direito garantido pela Constituição Federal, mas ela não é absoluta; ela deve cumprir uma função social. No microcosmo de um condomínio, a função social se traduz no dever de contribuir com as despesas para que a “sociedade” (o prédio) continue existindo. Aqui nasce o conflito. O síndico olha para o dever de pagar (artigo 1.336 do Código Civil) e o devedor olha para o direito de usar sua propriedade (artigo 1.228 do Código Civil).
O erro comum é achar que o uso das áreas comuns é um “serviço” prestado pelo condomínio, como uma academia de bairro onde, se você não paga a mensalidade, a catraca trava. No condomínio, o inadimplente continua sendo dono daquela área. Impedir o uso da piscina é, juridicamente, impedir que o dono entre na sua própria casa. O vínculo entre o condômino e o condomínio é de natureza real (ligado à coisa, ao imóvel) e não apenas contratual.
Por isso, a maioria dos juristas entende que a suspensão de uso fere o núcleo duro do direito de propriedade. Você não pode fatiar a propriedade de alguém e dizer “você é dono do quarto, mas não é dono do corredor”. Enquanto a propriedade existir em nome daquele titular, o direito de ir, vir e usufruir de todas as partes que compõem aquele bem imóvel permanece intacto, independentemente da situação financeira do proprietário momentaneamente.
A Interpretação do Artigo 1.335 do Código Civil
O Código Civil é o nosso manual de instruções. O artigo 1.335, inciso II, diz claramente que é direito do condômino “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”. Note que a lei não condicionou esse uso ao pagamento em dia das cotas condominiais neste inciso específico.
Quando o legislador quis restringir direitos por falta de pagamento, ele o fez expressamente. Veja o inciso III do mesmo artigo: é direito do condômino “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”. Percebe a diferença? Para votar (direito político), a lei exige a quitação. Para usar a piscina (direito de propriedade/fruição), a lei silenciou sobre a exigência de estar em dia.
No Direito, existe uma máxima hermenêutica (de interpretação) que diz: “não cabe ao intérprete restringir onde a lei não restringiu”. Se o Código Civil quisesse proibir o inadimplente de usar o elevador social ou a churrasqueira, ele teria escrito “estando quite” no inciso II também. Como não escreveu, presume-se que a restrição não existe. Tentar criar essa proibição via Regimento Interno ou Convenção é tentar legislar acima da lei federal, o que torna a regra interna nula de pleno direito.
A Dignidade da Pessoa Humana como Limite
Vamos aprofundar um pouco mais e tocar em um princípio constitucional: a dignidade da pessoa humana. Pode parecer exagero falar em direitos humanos por causa de um banho de piscina, mas o buraco é mais embaixo. A teoria jurídica entende que expor o devedor a uma situação vexatória, segregando-o do convívio social do prédio, viola sua dignidade.
Imagine a situação de uma criança, filha de pais inadimplentes, sendo barrada na entrada do playground na frente dos amiguinhos. Ou o morador sendo impedido de usar o elevador e tendo que subir dez andares de escada com compras. Isso configura uma humilhação pública. O condomínio estaria utilizando o vexame como ferramenta de cobrança, o que chamamos de “cobrança coercitiva abusiva”.
Os tribunais entendem que a dívida é uma questão patrimonial e deve ser resolvida por meios patrimoniais (dinheiro, bens), e não por meios que afetem a pessoa ou sua honra. Restringir o uso de áreas de lazer, embora pareça apenas um “corte de luxo”, acaba estigmatizando a família devedora perante a comunidade condominial, criando uma espécie de “letra escarlate” moderna, o que é inadmissível no nosso ordenamento jurídico atual.
A Posição Definitiva do STJ sobre o Tema
Durante anos, houve uma discussão acalorada nos tribunais estaduais. Alguns juízes em São Paulo ou no Rio de Janeiro davam ganho de causa para os condomínios, entendendo que o lazer era supérfluo. Porém, a palavra final cabe ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), que uniformiza a interpretação da lei federal no Brasil. E a posição deles hoje é cristalina.
Entendendo o Precedente do REsp 1.699.022
O caso emblemático que pacificou essa questão foi o Recurso Especial nº 1.699.022. Nesse julgamento, a Quarta Turma do STJ decidiu que o condomínio não pode impedir o inadimplente de utilizar as áreas comuns, inclusive as de lazer. O relator, Ministro Luis Felipe Salomão, destacou que o condomínio dispõe de meios legais específicos para cobrar a dívida e que fazer justiça com as próprias mãos é um retrocesso.
O entendimento firmado é de que a proibição de uso desnatura o próprio instituto do condomínio. Se você proíbe o uso, você está, na prática, confiscando parcialmente a propriedade sem o devido processo legal. O Ministro ressaltou que a inadimplência não retira do proprietário os atributos de domínio sobre o bem.
Esse precedente é o que chamamos de “bala de prata” em qualquer defesa de condômino devedor. Se o seu condomínio aprovar em assembleia uma regra proibindo o uso da piscina por inadimplentes, qualquer advogado júnior conseguirá derrubar essa regra na justiça em poucas semanas, usando exatamente esse acórdão do STJ como base. Insistir contra isso é jogar dinheiro do condomínio no lixo com custas processuais perdidas.
A Diferença entre Sanção Política e Sanção Pecuniária
O STJ utiliza muito o conceito de “sanção política”. Sanção política é qualquer medida que o Estado (ou nesse caso, o condomínio) impõe para coagir o devedor a pagar, restringindo direitos fundamentais ou a atividade profissional, em vez de usar os meios de cobrança tradicionais.
No Direito Tributário, por exemplo, o governo não pode fechar uma empresa porque ela deve impostos. No Direito Condominial, o condomínio não pode fechar as portas das áreas comuns. A sanção correta para a dívida é a “sanção pecuniária”, ou seja, mexer no bolso. Multas, juros, correção monetária e honorários advocatícios. Essas são as armas que a lei te deu.
Tentar inventar punições criativas, como cortar o interfone, proibir a entrada de visitantes ou bloquear o chip da academia, entra na categoria de sanção política abusiva. O Direito brasileiro privilegia a execução do patrimônio do devedor, nunca a restrição da sua liberdade ou do seu direito de usar o que é seu. É uma linha tênue que separa a cobrança enérgica do abuso de direito.
O Perigo do “Feitiço virar contra o Feiticeiro” (Danos Morais)
Aqui é onde eu falo diretamente para o seu bolso. Quando um síndico, pressionado pelos conselheiros, decide bloquear o acesso do inadimplente, ele está criando um passivo. O morador inadimplente entra com uma ação judicial pedindo duas coisas: a liberação do acesso (que ele vai ganhar, com base no STJ) e uma indenização por danos morais pelo constrangimento sofrido.
E adivinhe? Os tribunais têm condenado condomínios a pagar indenizações que variam de R
5.000,00aR5.000,00aR20.000,00, dependendo da gravidade e da exposição. Imagine ter que fazer um rateio extra entre os bons pagadores para pagar uma indenização ao vizinho caloteiro. É o pior cenário possível para um gestor.
Além do dano moral, o condomínio ainda terá que arcar com as “verbas de sucumbência”, ou seja, pagar os honorários do advogado do devedor. É uma ironia cruel: o condomínio, que já não recebe a taxa mensal, acaba tendo que desembolsar dinheiro vivo para quem lhe deve. Por isso, a prudência jurídica recomenda nunca, jamais, adotar medidas restritivas de uso como política de cobrança.
O Que o Síndico Realmente PODE Fazer?
Você deve estar pensando: “Então o devedor faz o que quer e eu não posso fazer nada?”. Calma. O sistema é protetivo, mas não é bobo. Você tem um arsenal poderoso à disposição, mas precisa usar as armas certas, na ordem certa e com a intensidade permitida pela lei. Vamos deixar de lado o emocional e agir com frieza profissional.
A Aplicação de Multas e Juros Escalonados
O primeiro ataque é financeiro. O Código Civil estipula juros de mora de 1% ao mês (ou o que a convenção estipular, desde que não seja abusivo) e multa de 2%. Parece pouco? A longo prazo, vira uma bola de neve. Mas o “pulo do gato” não está na multa ordinária de 2%. Está na multa por comportamento antissocial ou reiterado descumprimento de deveres.
O artigo 1.337 do Código Civil permite que, mediante deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, seja aplicada uma multa de até 5 vezes o valor da cota condominial para o condômino que não cumpre reiteradamente seus deveres. A inadimplência contumaz (aquele devedor profissional) pode, em teses específicas e bem fundamentadas juridicamente, ser enquadrada aqui.
Isso requer uma assembleia bem instruída e um histórico de inadimplência robusto. Não é algo automático, mas é uma ferramenta de pressão financeira muito mais forte do que a multa padrão de 2%. Isso dói no bolso de verdade e muitas vezes força um acordo rápido.
O Protesto da Dívida em Cartório
Essa é uma ferramenta que ganhou força com o Novo Código de Processo Civil (CPC/2015). A cota condominial é um título executivo extrajudicial. Isso significa que você não precisa esperar o fim de um processo de anos para dizer que a dívida existe. Com os boletos vencidos e a ata de eleição do síndico, você pode protestar o devedor no cartório.
O protesto “suja o nome” do devedor na praça (Serasa, SPC). Para muitas pessoas, ter o crédito bloqueado no mercado, não conseguir financiar um carro ou perder o limite do cartão de crédito é um motivador muito maior para pagar do que ser proibido de usar a piscina.
O protesto é rápido, relativamente barato e extremamente eficaz para devedores que se importam com seu score de crédito. É uma medida de pressão social e econômica legalizada. O síndico deve incluir essa rotina na régua de cobrança da administradora: venceu, passou 30 dias, notificação, passou 60 dias, protesto.
A Execução Judicial e a Penhora do Imóvel
Esta é a arma nuclear. Muita gente acha que “bem de família” (o único imóvel onde a pessoa mora) não pode ser penhorado. Isso é verdade para dívidas de cartão de crédito ou empréstimo pessoal, mas NÃO para dívida de condomínio. A lei abre uma exceção expressa: o imóvel pode ser leiloado para pagar a dívida do próprio imóvel.
Isso significa que o inadimplente pode perder o apartamento onde mora. Não importa se tem filhos, se é idoso ou se é o único bem que possui. A ação de execução de título extrajudicial é muito mais rápida hoje em dia. O juiz manda citar para pagar em 3 dias. Não pagou? Penhora-se a conta bancária. Não tem dinheiro? Penhora-se o apartamento.
O medo real da perda do imóvel é o maior incentivo ao pagamento. O síndico deve comunicar isso claramente nas notificações. “Prezado condômino, evite que seu imóvel vá a leilão”. Essa frase tem muito mais poder psicológico e legal do que “está proibido de usar a churrasqueira”. A ação judicial é o caminho final e definitivo para resolver a inadimplência.
Mitos e Verdades no Combate à Inadimplência
No dia a dia do condomínio, circulam muitas “lendas urbanas” sobre o que pode ou não ser feito. Muitas vezes, um conselheiro ouve algo de um amigo e traz como verdade absoluta para a reunião. Vamos separar o joio do trigo com base no Direito.
O Mito do Corte de Serviços Essenciais (Água e Gás)
“Vamos cortar a água dele, quero ver não pagar!”. Essa frase é clássica. Mas cuidado: é ilegal. A água e o gás são considerados serviços essenciais vinculados à dignidade e à saúde mínima (higiene, alimentação). Mesmo que a conta seja coletiva e o condomínio esteja pagando pelo inadimplente, o STJ tem entendimento majoritário de que o condomínio não pode cortar o fornecimento.
A lógica é que o condomínio não é concessionária de serviço público. Cortar a água torna a unidade inabitável, o que equivale a expulsar o morador. Se o prédio tiver hidrômetros individuais, a concessionária (Sabesp, Cedae, etc.) pode cortar, mas o síndico fechar o registro é exercício arbitrário das próprias razões. Não caia nessa tentação, pois gera dano moral na certa.
A Verdade sobre o Direito de Voto em Assembleia
Aqui temos uma vitória para o condomínio. Como mencionei antes, o Código Civil (Art. 1.335, III) diz expressamente que só vota quem está quite. Portanto, impedir o inadimplente de votar e participar das assembleias é perfeitamente legal.
Você pode, inclusive, impedi-lo de entrar na reunião se a convenção assim disser, ou permitir a entrada como ouvinte mas sem direito a voz e voto. Isso evita que o devedor tumultue decisões importantes ou vote contra aumentos de cota que ele mesmo não vai pagar. É a única restrição de direitos “políticos” dentro do condomínio que a lei autoriza sem ressalvas.
A Exposição do Devedor: Lista de Nomes no Elevador
Outra prática antiga e perigosa. Colocar o nome e o número do apartamento em uma lista de “devedores” fixada no elevador ou no quadro de avisos do hall é difamação. Isso expõe o morador ao ridículo perante vizinhos e visitantes. O Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil protegem o devedor contra cobrança vexatória.
O que pode ser feito? No balancete mensal que vai para todos os condôminos, você pode colocar “Unidade 502 – Débito pendente”. Isso é prestação de contas. Mas dar publicidade ostensiva em áreas de circulação é abusivo. A cobrança deve ser individual e discreta. O segredo é cobrar com firmeza, mas com sigilo.
Estratégias Jurídicas e de Gestão Inteligente
Para finalizar nossa conversa, quero te dar uma visão mais estratégica. O advogado não serve só para entrar com processo; serve para desenhar estratégias que evitem o processo ou o tornem mais eficiente.
A Mediação Extrajudicial como Ferramenta de Recuperação
Antes de gastar com custas judiciais, tente a mediação. Muitas vezes o inadimplente quer pagar, mas a dívida ficou tão grande que ele tem vergonha de procurar o síndico ou não consegue pagar à vista. Câmaras de mediação ou advogados especializados em negociação podem estruturar parcelamentos que sejam bons para o fluxo de caixa do condomínio e viáveis para o devedor.
Um acordo bem feito, assinado e com cláusula de vencimento antecipado em caso de não pagamento, é um título executivo poderoso. Se ele falhar no acordo, você executa direto, sem precisar discutir a origem da dívida. É uma forma inteligente de “limpar” a inadimplência antiga.
A Importância da Atualização da Convenção Condominial
Muitos condomínios têm convenções da década de 80 ou 90, copiadas de modelos padrão, que ainda preveem multas irrisórias ou proibições ilegais de uso de área comum. Atualizar a convenção é um passo fundamental para blindar a sua gestão. Convenções antigas costumam carregar termos e regras que já foram superados pela legislação atual, como a própria proibição do uso de áreas de lazer que estamos discutindo. Manter esse texto lá é uma armadilha para síndicos desavisados que, ao lerem o documento, acreditam estar amparados para tomar medidas drásticas, quando na verdade estão caminhando para um processo judicial certo.
Além de remover cláusulas abusivas, a atualização permite modernizar a forma de cobrança. Você pode estipular regras claras sobre o momento de protestar títulos, definir critérios objetivos para acordos extrajudiciais e até ajustar os juros moratórios, desde que não ultrapassem o teto legal ou configurem abusividade. Ter uma “constituição interna” alinhada com o STJ e o Novo Código de Processo Civil dá a você, gestor, a segurança de agir com firmeza sem medo de represálias legais.
Outro ponto crucial na reforma da convenção é a definição clara de como as despesas judiciais e honorários serão cobrados do inadimplente. Muitas convenções são omissas nesse ponto, o que gera discussões sobre quem paga a conta do advogado do condomínio. Deixar isso escrito preto no branco evita dores de cabeça futuras e garante que o condomínio seja ressarcido integralmente por todo o custo que teve para recuperar o crédito.
Quando a Inadimplência se Torna Comportamento Antissocial
Precisamos abordar um tipo específico de devedor que tira o sono de qualquer vizinhança: o devedor contumaz. Não estou falando daquele pai de família que perdeu o emprego e atrasou três meses, mas sim daquele morador que possui condições visíveis de pagar, ostenta um padrão de vida elevado, troca de carro, faz festas, mas escolhe sistematicamente não pagar o condomínio. Para o Direito, a inadimplência reiterada pode, em casos gravíssimos, ser enquadrada como comportamento antissocial.
O Código Civil, no parágrafo único do artigo 1.337, abre a possibilidade de uma multa severa, correspondente a até dez vezes o valor da contribuição mensal, para o condômino que gera incompatibilidade de convivência. Embora o STJ seja cauteloso ao enquadrar apenas a dívida como conduta antissocial (para evitar a expulsão do condômino, que é uma medida extrema), a aplicação de multas progressivas e pesadas é perfeitamente viável para punir o descaso proposital com a coletividade.
A lógica aqui é que o inadimplente contumaz está se apropriando indevidamente do esforço alheio. Ele vive às custas dos vizinhos que pagam em dia. Quando você identifica esse perfil, a estratégia jurídica muda. Deixamos de tratar como uma simples cobrança e passamos a tratar como uma infração aos deveres de condômino. A aplicação dessa penalidade exige quórum qualificado e direito de defesa, mas é uma ferramenta poderosa para mostrar que o condomínio não tolerará o “carona” financeiro.
Comparativo: Medidas de Enfrentamento à Inadimplência
Para facilitar sua visualização estratégica, preparei um quadro comparativo entre a medida que discutimos (o corte de áreas comuns) e as alternativas legais disponíveis. Analise onde vale a pena investir sua energia e os recursos do condomínio.
| Característica | Corte de Áreas Comuns (O método arriscado) | Execução Judicial / Penhora (O método eficaz) | Protesto em Cartório (O método rápido) |
| Legalidade | Baixa/Nula (Reprovado pelo STJ) | Alta (Previsto no CPC) | Alta (Lei 9.492/97) |
| Risco de Dano Moral | Altíssimo (Gera indenização ao devedor) | Baixo (Exercício regular de direito) | Baixo (Se a dívida for real) |
| Impacto no Devedor | Constrangimento social e raiva | Medo real da perda do imóvel | Bloqueio de crédito na praça |
| Custo Inicial | Zero (aparentemente), mas caro no futuro | Custas judiciais e honorários | Taxas de cartório (variáveis) |
| Resultado Prático | Devedor não paga e processa o condomínio | Penhora de contas ou leilão do bem | Devedor corre para limpar o nome |
| Tempo de Resolução | Indefinido (cria novo litígio) | Médio (6 meses a 2 anos) | Curto (3 a 5 dias úteis) |
Gerir a inadimplência exige sangue frio e técnica. A vontade de fazer justiça cortando o acesso à piscina é compreensível, é humana, mas é um erro tático grave. Você, como gestor ou conselheiro, deve agir como um enxadrista. Enquanto o devedor espera uma briga emocional no saguão do prédio, você o surpreende com uma execução judicial fria, calculada e implacável que coloca o patrimônio dele em jogo. É assim que se protege o caixa do condomínio de verdade: seguindo a lei, protegendo o CPF do síndico e garantindo que a conta feche no final do mês. Mantenha a emoção fora da mesa de reuniões e deixe a lei trabalhar a seu favor.
