Adjudicação Compulsória: O Guia Definitivo para Regularizar seu Imóvel

Adjudicação Compulsória: O Guia Definitivo para Regularizar seu Imóvel[1][2]

O que é Adjudicação Compulsória e Quando Utilizar?

Entendendo o Conceito de Forma Simples

Imagine que você comprou um imóvel, pagou cada centavo das parcelas, apertou a mão do vendedor e agora, na hora de passar a escritura para o seu nome, a coisa travou. Juridicamente, a adjudicação compulsória é a ferramenta processual que substitui a vontade do vendedor.[3][4][5] Quando ele se nega a assinar a escritura definitiva, o Estado-Juiz (ou agora, o Cartório) entra em cena e diz: “Se ele não assina, eu assino por ele”. É uma forma de execução específica da obrigação de fazer, garantindo que o seu direito de propriedade seja respeitado e registrado na matrícula do imóvel.[4][6][7][8][9]

Você deve encarar esse instituto não apenas como um processo, mas como o remédio jurídico para uma “doença” muito comum no mercado imobiliário brasileiro: a insegurança registral. Sem a adjudicação, você teria apenas a posse e um contrato de gaveta, o que deixa seu patrimônio vulnerável. O objetivo aqui é transformar essa promessa de compra e venda em propriedade plena, com o seu nome brilhando lá no Registro de Imóveis. É o caminho para sair da informalidade e garantir que ninguém tire o que é seu por direito.

Muitos clientes chegam ao meu escritório achando que perderam o imóvel porque o vendedor sumiu ou faleceu antes de assinar a escritura. A boa notícia é que a adjudicação compulsória serve exatamente para isso. Ela não depende da boa vontade da outra parte; ela depende apenas de você ter cumprido a sua parte no acordo. Se você pagou e tem o contrato, a lei lhe dá o poder de exigir a transferência, custe o que custar, superando a inércia ou a má-fé do antigo proprietário.

A Recusa do Vendedor e Seus Direitos[4][5][6][8][9][10][11]

A recusa do vendedor é o gatilho principal para essa ação, e ela pode acontecer de várias formas. Às vezes, é uma recusa expressa, onde ele diz “não vou assinar porque quero mais dinheiro” — o que é ilegal, diga-se de passagem. Outras vezes, é uma “recusa tácita”, como quando o vendedor simplesmente desaparece, muda de cidade sem deixar endereço ou, no caso de empresas, fecha as portas e encerra as atividades irregularmente. Em todos esses cenários, o seu direito de adjudicar o imóvel permanece intacto e forte.

Você precisa entender que, ao assinar uma promessa de compra e venda e quitar o preço, você adquiriu um direito real de aquisição. Isso significa que o imóvel, na prática, já “pertence” ao seu patrimônio jurídico, faltando apenas a formalidade do registro. A lei protege quem agiu de boa-fé e cumpriu suas obrigações financeiras. O vendedor não tem o direito de manter o imóvel no nome dele indefinidamente, criando riscos de penhora por dívidas que nem são suas.

Além da recusa direta, existe também a impossibilidade momentânea. Imagine que o vendedor faleceu e os herdeiros não abriram inventário, ou estão brigando entre si e se recusam a honrar o contrato feito pelo pai. Nesses casos, a adjudicação compulsória também é a via correta.[11] Você não precisa esperar a boa vontade dos herdeiros ou o fim de um inventário interminável. Você aciona o espólio (o conjunto de bens deixados pelo falecido) e resolve a sua pendência diretamente, garantindo a sua escritura.

Diferença entre Via Judicial e Extrajudicial[1][2][5][7][9][11]

Antigamente, para resolver esse problema, você tinha que, obrigatoriamente, entrar com um processo judicial.[7] Isso significava anos de espera, audiências, recursos e toda aquela morosidade que nós conhecemos bem no Judiciário. O juiz precisava analisar tudo, citar a outra parte, para só no final emitir uma carta de sentença que substituía a escritura. Era eficiente, mas testava a paciência de qualquer um.

Felizmente, o cenário mudou drasticamente com a Lei 14.382/2022, que trouxe a possibilidade da adjudicação compulsória extrajudicial.[1][5] Agora, você pode resolver tudo diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem precisar de juiz.[1] O processo corre administrativamente, o que tende a ser muito mais rápido. O oficial do cartório analisa a documentação, notifica o vendedor e, se estiver tudo certo, registra a propriedade em seu nome. É uma revolução desburocratizante que veio para facilitar a vida de quem quer regularizar seu patrimônio.[12]

No entanto, a via judicial não morreu. Ela ainda é necessária em casos mais complexos, onde há dúvida sobre a quitação, onde o contrato é verbal (muito difícil, mas acontece) ou quando o cartório, por algum motivo técnico, se recusa a processar o pedido extrajudicial. A escolha entre um caminho e outro deve ser estratégica. Como seu advogado, eu avaliaria: se a documentação está impecável, vamos pelo cartório. Se houver arestas para aparar e necessidade de produção de provas mais robustas, o juiz ainda é o porto seguro.

Requisitos Essenciais para o Sucesso da Ação

A Importância do Contrato de Promessa de Compra e Venda[3][5][6][7][8][11][12][13]

O contrato é a alma da adjudicação compulsória; sem ele, não há jogo. Não estamos falando de qualquer papel de pão, mas de um instrumento que demonstre claramente a intenção de venda, a descrição do imóvel, o preço e a forma de pagamento. Pode ser um instrumento particular ou uma escritura pública de promessa de compra e venda.[1][4][11][14] O importante é que ele cumpra os requisitos mínimos de validade de um negócio jurídico: partes capazes, objeto lícito e forma não defesa em lei.

Muitas pessoas me perguntam se o contrato precisa estar registrado na matrícula do imóvel para pedir a adjudicação. A resposta é: não necessariamente. A Súmula 239 do STJ (Superior Tribunal de Justiça) pacificou o entendimento de que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.[12] Isso é uma vitória para você, pois sabemos que, na correria do dia a dia, muita gente esquece ou deixa de registrar o contrato preliminar para economizar custos.

Porém, o contrato precisa ser “irretratável”. Isso significa que não pode haver uma cláusula que permita o arrependimento de qualquer uma das partes. Se o contrato diz que o vendedor pode desistir do negócio a qualquer momento devolvendo o dinheiro, então você não tem direito à adjudicação, mas sim a perdas e danos. Verifique agora mesmo nas cláusulas do seu contrato se existe alguma menção a “direito de arrependimento”. A ausência dessa cláusula é o que amarra o vendedor ao dever de entregar a escritura definitiva.

Comprovação de Quitação: O “Pulo do Gato”

Aqui é onde a maioria dos processos tropeça: a prova do pagamento. Para o juiz ou para o oficial do cartório transferir o imóvel para o seu nome, eles precisam ter certeza absoluta de que o vendedor recebeu tudo o que foi combinado. Não basta dizer que pagou; você tem que provar.[4][10] E no mundo jurídico, prova documental é rainha. Recibos assinados, comprovantes de transferência bancária (TED, DOC, Pix), microfilmagens de cheques compensados ou até mesmo notas promissórias resgatadas valem ouro.

Se você pagou em dinheiro vivo e não pegou recibo, temos um problema sério. A prova testemunhal é muito fraca para esses casos. Às vezes, conseguimos reconstruir a prova através de declarações de Imposto de Renda da época, onde você declarou o pagamento e o vendedor declarou o recebimento. Outra estratégia é notificar o vendedor para que ele dê a quitação; se ele não responder, isso pode, em alguns contextos, ser usado a seu favor, mas é arriscado. O ideal é ter a pasta de comprovantes completa.

Um detalhe importante: a quitação deve ser integral. Se faltar um centavo ou uma parcela, o vendedor não é obrigado a passar a escritura. Em casos onde há dúvida sobre o valor final ou correções monetárias antigas, pode ser necessário fazer uma consignação em pagamento (depositar o valor em juízo) antes ou conjuntamente com o pedido de adjudicação. A certeza da quitação é o que legitima a intervenção do Estado para tirar a propriedade de um e passar para o outro.

Inexistência de Arrependimento e Outras Cláusulas[7][11][12][13][14]

Como mencionei brevemente, a cláusula de arrependimento é o “kriptonita” da adjudicação compulsória. Se o contrato prevê que as partes podem desfazer o negócio mediante multa, a obrigação de fazer (assinar a escritura) deixa de existir, convertendo-se em obrigação de indenizar. Para a adjudicação funcionar, o compromisso deve ser firme e acabado. A lei entende que, se não houver previsão expressa de arrependimento, o contrato é considerado irretratável.

Além disso, é fundamental verificar se existem outras condições suspensivas no contrato. Por exemplo, às vezes a venda está condicionada à liberação de um financiamento, à regularização de uma área ou a um evento futuro (como a morte de um usufrutuário). Se essa condição não se cumpriu, não há como exigir a escritura ainda.[6] Você precisa ler seu contrato com olhos de águia — ou pedir para que eu leia — para garantir que não há “pegadinhas” que impeçam a transferência imediata.

Outro ponto de atenção são as cessões de direitos. É muito comum o “contrato de gaveta” passar de mão em mão. O João vendeu para a Maria, que vendeu para o José, que vendeu para você. Você pode pedir a adjudicação diretamente contra o proprietário original (o João), mas precisará provar toda essa cadeia de cessões. Cada contrato nessa linha do tempo precisa ser válido e, idealmente, sem cláusula de arrependimento. Se um elo dessa corrente estiver quebrado, a adjudicação pode falhar, e aí teremos que pensar em Usucapião.

Adjudicação Compulsória Extrajudicial: A Novidade da Lei 14.382/2022[3][5][7][11][12][14]

O Papel do Cartório de Registro de Imóveis[1][2][4][5][6][7][8][9][12][13]

A Lei 14.382/2022 trouxe o Cartório de Registro de Imóveis para o centro do palco. Antes, o oficial do cartório era apenas um executor de ordens judiciais. Agora, ele atua quase como um juiz administrativo. Ele tem o poder de analisar os requisitos, verificar a legalidade do pedido e, finalmente, decidir pelo registro da propriedade em seu nome.[1] Isso descentralizou o procedimento e, teoricamente, acelerou a regularização fundiária no Brasil.

O procedimento corre no cartório onde o imóvel está matriculado.[1][2][6][8][9][13] Não adianta ir no cartório do seu bairro se o imóvel fica em outra cidade. O oficial vai abrir um protocolo, autuar o processo e fazer uma análise minuciosa da matrícula.[2] Se houver alguma indisponibilidade de bens do vendedor (como um bloqueio judicial por dívida trabalhista), o oficial vai travar o processo. Por isso, uma análise prévia da matrícula (certidão de ônus reais) é indispensável antes mesmo de dar entrada no pedido.

Vale lembrar que o oficial do cartório segue o princípio da legalidade estrita. Diferente do juiz, que pode interpretar a lei de forma mais ampla para fazer justiça social, o oficial está amarrado ao que está escrito na norma. Se faltar um documento exigido pelo Provimento do CNJ, ele vai emitir uma “nota devolutiva” exigindo a correção. Por isso, o processo extrajudicial exige uma precisão cirúrgica na documentação apresentada. Não há espaço para “ver o que cola”.

A Ata Notarial: Documento Chave no Processo[14]

Para entrar com o pedido no Registro de Imóveis, você precisa antes passar no Tabelionato de Notas para fazer uma Ata Notarial.[1] Esse documento é o alicerce da adjudicação extrajudicial. Nela, o tabelião vai constatar a veracidade dos documentos, ouvir testemunhas se necessário, verificar a posse e atestar que os requisitos para a adjudicação parecem estar presentes. É como uma pré-análise oficial que dá fé pública aos fatos que você alega.

A Ata Notarial tem um custo, que varia de acordo com o valor do imóvel e a tabela de emolumentos de cada estado.[1] Mas não veja isso como um gasto, e sim como um investimento em segurança. O tabelião vai descrever o imóvel, identificar as partes, confirmar a quitação do preço (analisando os recibos) e certificar que o vendedor foi notificado e não se manifestou. Essa ata é anexada ao requerimento que seu advogado fará ao Registro de Imóveis.

Sem a Ata Notarial, o Registrador de Imóveis nem abre o processo. Ela serve como um filtro para evitar aventuras jurídicas e fraudes. O tabelião atua como um fiscal da veracidade, garantindo que o que chega ao Registro de Imóveis já passou por um crivo rigoroso. Prepare-se para levar todos os originais dos contratos e recibos para o cartório de notas; eles são exigentes, e com razão, pois estão atestando a realidade de um negócio jurídico complexo.

Prazos e Custos Envolvidos na Via Administrativa[2]

A grande promessa da via extrajudicial é a celeridade. Enquanto um processo judicial pode levar de 3 a 5 anos (ou mais), a adjudicação extrajudicial tem sido concluída, em média, entre 3 a 6 meses, dependendo da complexidade e da agilidade do cartório. O oficial tem prazos legais para analisar (geralmente 10 a 15 dias para qualificação), notificar a outra parte (15 dias para resposta) e efetivar o registro. É uma linha do tempo muito mais enxuta.

Sobre os custos, você deve preparar o bolso para três despesas principais: os honorários do advogado (tabelados pela OAB ou negociados), os emolumentos do Tabelionato de Notas para a Ata Notarial e os emolumentos do Registro de Imóveis para o processamento e registro final. Além disso, haverá a incidência do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que deve ser pago para a prefeitura. Não existe “almoço grátis” na regularização imobiliária, mas o valor do imóvel regularizado sempre supera, e muito, esses custos.

Comparativamente, a via extrajudicial pode parecer mais cara de início porque você desembolsa as taxas de cartório logo de cara, sem a possibilidade de “Justiça Gratuita” ampla como no Judiciário (embora existam previsões para gratuidade no extrajudicial, na prática é mais burocrático conseguir). No entanto, o custo-benefício do tempo economizado é imbatível. Ter o imóvel no seu nome anos antes significa poder vendê-lo financiado ou usá-lo como garantia muito mais cedo.

Passo a Passo Prático para Regularizar seu Imóvel[1][7][11][13]

Documentação Necessária: Organize sua Pasta

A organização é metade da batalha ganha. Você precisa montar um dossiê completo. Comece pelo básico: RG, CPF, Certidão de Nascimento ou Casamento atualizada de todos os compradores. Depois, o Contrato de Promessa de Compra e Venda original. Se houver cessões (revendas), junte todos os contratos da cadeia. Sem o original ou uma cópia autenticada antiga, a coisa complica.

Em seguida, a prova de quitação.[1][11] Reúna todos os recibos, extratos e notas promissórias. Organize-os cronologicamente e, se possível, faça uma planilha somando os valores para facilitar a visualização pelo tabelião e pelo registrador. Se o imóvel for urbano, você precisará da certidão de valor venal e da certidão negativa de débitos de IPTU (ninguém transfere imóvel com dívida de imposto). Se for apartamento, a certidão negativa de débitos condominiais também é bem-vinda, embora não estritamente obrigatória para a adjudicação em si, demonstra boa-fé.

Não se esqueça da Certidão de Matrícula do Imóvel atualizada (validade de 30 dias). Ela é o raio-X da situação atual da propriedade. É nela que vamos ver quem é o real proprietário registral contra quem a ação será movida.[11] Se o vendedor no seu contrato for diferente do nome na matrícula, teremos que provar a ligação entre eles. Organize tudo isso em uma pasta física e digitalizada em PDF de alta qualidade.

A Atuação Indispensável do Advogado Especialista

Você não pode fazer adjudicação compulsória sozinho, nem no cartório, nem no juiz. A lei exige a presença de um advogado.[1][7][13] E aqui vai um conselho de amigo: procure um especialista em Direito Imobiliário. A área é cheia de detalhes técnicos — princípios registrais, continuidade, especialidade objetiva — que um advogado generalista pode deixar passar. Um erro na qualificação das partes ou na descrição do imóvel pode fazer o processo voltar à estaca zero.

O advogado será responsável por redigir o requerimento inicial, que deve ser técnico e fundamentado legalmente. Ele vai acompanhar a lavratura da Ata Notarial, garantindo que o tabelião inclua todas as informações necessárias. Além disso, é o advogado que vai responder às “notas devolutivas” (as exigências) do cartório. Muitas vezes, o cartório pede algo que parece impossível, e o advogado sabe argumentar juridicamente para dispensar aquela exigência ou encontrar um caminho alternativo.

No extrajudicial, o advogado assina o requerimento junto com você. Ele é o garantidor da legalidade do pedido perante o sistema registral.[8] Encare os honorários não como um custo, mas como a garantia de que o procedimento vai chegar ao fim com sucesso. Um processo mal instruído pode gerar custos dobrados e anos de dor de cabeça. A expertise aqui é o atalho para a solução.

O Que Fazer se o Vendedor Faleceu ou Desapareceu?

Esse é o cenário clássico: você vai procurar o vendedor para assinar e descobre que ele faleceu há anos. Não entre em pânico. A adjudicação compulsória é perfeitamente cabível contra o Espólio (o conjunto de bens) ou contra os herdeiros do falecido. Se o inventário já acabou, a ação é contra os herdeiros que receberam o bem (ou deveriam ter recebido). Se o inventário está em curso, a ação é contra o espólio representado pelo inventariante.

Se o vendedor simplesmente sumiu (“está em lugar incerto e não sabido”), a via extrajudicial permite a notificação por edital. O oficial do cartório publica um aviso em jornal de grande circulação ou meio eletrônico convocando o vendedor. Se ele não aparecer no prazo legal, considera-se que ele foi notificado e a ausência dele não impede o registro.[14] O silêncio é interpretado como concordância tácita com a transferência.

Essa possibilidade de notificação ficta (por edital) é uma das grandes vantagens da lei. Antes, localizar um vendedor desaparecido (ou uma empresa falida que encerrou as atividades de fato mas não de direito) era um calvário. Hoje, o sistema está desenhado para não deixar o comprador de boa-fé na mão. Desde que você prove que tentou localizar (buscas de endereço, correios retornando), o edital resolve o impasse da ausência.

Comparativo: Adjudicação Compulsória vs. Outras Soluções Jurídicas[6][8][11][14][15]

Adjudicação ou Usucapião: Qual Escolher?

Essa é a dúvida de um milhão de reais. Muitos confundem as duas coisas. A Usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade, baseada na posse prolongada no tempo. Ela é usada quando há falhas graves na documentação, quando não há contrato, ou quando a cadeia dominial está totalmente quebrada e impossível de reconstruir. É o “último recurso” para regularizar a posse fática.

Já a Adjudicação Compulsória é baseada no contrato.[4][6][10] Ela exige vínculo negocial. Se você tem o contrato e a prova de pagamento, a Adjudicação é, via de regra, preferível porque é mais direta e, no extrajudicial, costuma ser mais rápida e barata que a Usucapião (que exige planta, memorial descritivo, notificação de vizinhos e entes públicos). A Adjudicação dispensa planta e notificação de vizinhos, pois o foco é apenas o negócio entre comprador e vendedor.

Porém, se você perdeu os recibos de pagamento ou o contrato é verbal, a Adjudicação não vai funcionar. Nesse caso, a Usucapião se torna a única saída. O advogado deve analisar: “Temos prova do negócio e do pagamento?” Se sim, Adjudicação.[5][13] “Temos apenas a posse mansa e pacífica por 15, 10 ou 5 anos?” Se sim, Usucapião.[11][13] A escolha errada pode levar à improcedência da ação e perda de tempo.

Ação de Obrigação de Fazer: Uma Alternativa?

Existe também a “Ação de Obrigação de Fazer para Outorga de Escritura”, que é a irmã gêmea da Adjudicação. Na prática, elas buscam o mesmo resultado. A diferença é técnica: a Adjudicação pressupõe, estritamente, os requisitos do Decreto-Lei 58/37 e do Código Civil (pagamento + recusa). A Ação de Obrigação de Fazer é mais genérica, baseada no artigo 497 do Código de Processo Civil, e pode ser usada quando falta algum requisito técnico específico da adjudicação clássica, mas ainda existe o dever de transferir.

Por exemplo, às vezes usa-se a Obrigação de Fazer com preceito cominatório (multa diária) para forçar o vendedor a regularizar a matrícula antes de transferir. Na Adjudicação pura, o juiz ou cartório já transfere. Na Obrigação de Fazer, tenta-se coagir o vendedor a agir primeiro. Mas, para o cliente final, o que importa é o resultado: o nome na matrícula. Hoje, a jurisprudência tende a tratar tudo de forma fungível, ou seja, se você pedir uma, o juiz pode conceder a medida da outra para garantir o direito.

Quadro Comparativo Detalhado

Aqui vai um quadro simples para você visualizar as diferenças e decidir qual caminho trilhar:

Característica	Adjudicação Compulsória	Usucapião	Ação de Obrigação de Fazer
Base Legal	Contrato de Compra e Venda + Quitação.[1][2][4][5][6][7][8][11][13][14]	Posse prolongada no tempo (com ou sem contrato).	Dever geral de cumprir contrato (Arts.[8] 497 CPC).
Documento Principal	Contrato escrito e prova de pagamento.[1][6][7][11]	Provas de posse (contas, testemunhas) e tempo.	Contrato ou compromisso assumido.[1][2][4][5][6][8][10][11][12][13][15]
Notificação de Vizinhos	Não necessária.	Obrigatória (pode travar o processo).[4]	Não necessária.
Necessidade de Planta	Não (usa a descrição da matrícula).	Sim (Memorial Descritivo e Planta exigidos).	Não (usa a descrição da matrícula).
Impostos	Paga ITBI na transferência.[7]	Paga imposto na sentença/registro (alguns casos isentos).	Paga ITBI na transferência.[7]
Principal Vantagem	Mais rápida e dispensa engenharia.	Resolve casos sem contrato ou cadeia quebrada.	Pode impor multa diária (astreintes) ao vendedor.

Erros Comuns que Podem Travar seu Processo

Falhas na Cadeia Dominial do Imóvel

O “Princípio da Continuidade” é sagrado para o Registro de Imóveis. Ele diz que o imóvel só pode ser transferido por quem é o atual dono na matrícula. Se você comprou do Carlos, mas na matrícula o dono é o Banco X ou o Sr. Antônio que vendeu para o Carlos sem registrar, você tem um buraco na cadeia dominial. A Adjudicação Compulsória exige que o réu da ação (ou notificado no cartório) seja o proprietário registral.[9]

Se você entrar com a ação contra o Carlos, mas o imóvel está no nome do Antônio, o processo vai travar. Você teria que chamar o Antônio para o processo também, ou provar que o Carlos tinha uma procuração ou contrato com o Antônio. Esse é o erro número um que vejo por aí. Antes de gastar um centavo, tire a certidão da matrícula atualizada e confira se o nome do vendedor no seu contrato bate com o nome do dono na certidão. Se não bater, precisaremos de uma estratégia mais complexa.

Desatenção aos Requisitos da Notificação Extrajudicial[12]

Na via extrajudicial, a notificação prévia é requisito de admissibilidade. Você não pode chegar no cartório pedindo a adjudicação sem antes ter dado uma chance oficial para o vendedor assinar. E essa notificação não é um “zap” ou um e-mail. Ela deve ser feita preferencialmente pelo Títulos e Documentos (RTD) ou pelo próprio Registro de Imóveis, concedendo prazo de 15 dias úteis para a outorga da escritura.

Se você pular essa etapa ou fizer a notificação de forma “caseira” sem comprovação de recebimento inequívoco, o oficial de registro vai rejeitar seu pedido liminarmente. A lei é clara sobre a necessidade de constituir o devedor em mora. O silêncio dele após receber essa notificação formal é a prova dourada que autoriza a adjudicação. Não economize nessa etapa; ela é a base da pirâmide.

Ignorar Pendências Fiscais e Tributárias

O oficial de registro e o juiz fiscalizam o recolhimento de impostos. Você pode ter o contrato e o pagamento do preço, mas se não pagar o ITBI (Imposto de Transmissão) e as custas finais, o registro não acontece. Além disso, o imóvel não pode ter débitos de IPTU prescritos ou não que impeçam a emissão da CND (Certidão Negativa de Débitos) municipal, exigida em muitas comarcas para averbação da transferência.

Muitas vezes o cliente gasta tudo com advogado e esquece de reservar o dinheiro do imposto (que costuma ser 2% a 4% do valor do imóvel). O resultado é que ganhamos a ação, sai a carta de adjudicação, mas o cliente não tem dinheiro para registrar. O processo fica “ganho mas não levado”. Faça o planejamento financeiro completo antes de iniciar a demanda para evitar frustrações na reta final.

Perguntas Frequentes sobre Adjudicação Compulsória[4][8][11][12][15]

Posso Vender o Imóvel Durante o Processo?

Poder, você pode, através de uma “Cessão de Direitos Aquisitivos”. Você não está vendendo a propriedade (porque ainda não a tem), mas está vendendo o seu direito de brigar por ela e o direito de receber a propriedade ao final. É uma operação comum, mas desvaloriza o bem. Quem compra assume o risco e o custo de terminar o processo de adjudicação.

No contrato de cessão, deve ficar muito claro que o processo está em andamento. O novo comprador irá substituir você no processo (sucessão processual) ou iniciará um novo se o anterior ainda não tiver sido judicializado. Mas atenção: juridicamente é mais limpo e seguro você terminar a adjudicação, registrar em seu nome e depois vender como proprietário pleno. O valor de mercado do imóvel regularizado é, em média, 30% a 40% maior.

O Que Acontece se Eu Perdi o Contrato Original?

Se você perdeu o original e não tem nenhuma cópia autenticada, a situação é delicada. O cartório extrajudicial dificilmente aceitará cópia simples, pois precisa verificar a autenticidade das firmas e do papel. Na via judicial, pode haver uma flexibilidade maior se houver outras provas robustas, mas é arriscado.

Nesse cenário, a recomendação geralmente migra para a Usucapião. Na Usucapião, a ausência de contrato (justo título) pode ser suprida pelo maior tempo de posse. Se você tem posse por 15 anos (ou 10 anos morando lá), o contrato nem é exigido. Perder o contrato original é um dos principais motivos que transformam um caso “ganho” de adjudicação em um caso necessário de Usucapião.

Herdeiros Podem Pedir Adjudicação Compulsória?

Com certeza. O direito à adjudicação é hereditário. Se o seu pai comprou um terreno, pagou tudo e faleceu sem passar a escritura, você e seus irmãos (o espólio) têm legitimidade para exigir a escritura do vendedor. Vocês entram no lugar do comprador original.

Da mesma forma, se o vendedor faleceu, os herdeiros dele têm a obrigação de assinar. A morte não extingue a obrigação de transferir a propriedade vendida em vida. O contrato de compra e venda cria um vínculo que sobrevive às partes. Portanto, não ache que o direito morreu junto com o titular. Procure um advogado para habilitar o espólio e buscar o que é da família por direito.