Distrato imobiliário: quanto recebo de volta?

Você passou meses, talvez anos, planejando a compra daquele apartamento na planta. Visitou o decorado, sentiu o cheiro de café novo no estande de vendas e visualizou sua família vivendo ali. Mas a vida, como sempre, tem seus próprios planos. Talvez o desemprego tenha batido à porta, as parcelas do financiamento tenham se tornado impagáveis com a alta dos juros ou simplesmente seus planos pessoais mudaram drasticamente. Agora, você se vê diante de uma decisão difícil, mas necessária: devolver o imóvel.[1]

A sensação de frustração é inevitável, mas ela não pode paralisar sua capacidade de agir racionalmente. O momento de desfazer o negócio, juridicamente chamado de rescisão contratual ou distrato, é onde a maioria dos compradores perde dinheiro por falta de informação. As construtoras, com seus departamentos jurídicos robustos, muitas vezes apresentam cálculos que parecem definitivos, mas que na verdade estão carregados de retenções questionáveis e multas que podem engolir quase tudo o que você pagou.

Neste artigo, vamos conversar francamente, de igual para igual. Imagine que você está sentado aqui no meu escritório, tomando um café, e eu vou te explicar exatamente como funciona essa engrenagem, sem aquele juridiquês complicado que só serve para confundir. Vamos dissecar seus direitos, entender quanto dinheiro deve voltar para o seu bolso e, principalmente, como evitar cair nas armadilhas contratuais que estão escondidas nas letras miúdas do documento que você assinou.

Entendendo as Regras do Jogo: A Lei do Distrato

O que mudou com a Lei 13.786/2018?

Até o final de 2018, o Brasil vivia uma espécie de limbo jurídico quando o assunto era a devolução de imóveis. Não existia uma lei federal específica que determinasse as porcentagens exatas de devolução, o que deixava tudo nas mãos dos juízes. Cada tribunal decidia de um jeito, o que gerava uma insegurança enorme tanto para quem comprava quanto para quem vendia. Em dezembro de 2018, entrou em vigor a Lei 13.786, conhecida popularmente como a “Lei do Distrato”, que veio para colocar regras claras na mesa, embora, na minha visão de advogado experiente, tenha pendido bastante a balança para o lado das incorporadoras.

A principal mudança trazida por essa legislação foi a fixação de tetos para as multas.[1] Antes, conseguíamos judicialmente garantir que a construtora retivesse apenas 10% ou 15% do que você pagou. Com a nova lei, esses percentuais subiram legalmente para 25% ou até 50% em casos específicos.[2] Isso significa que a negociação ficou mais rígida. Se o seu contrato foi assinado após dezembro de 2018, as regras do jogo são essas, e a construtora vai usá-las como escudo para negar devoluções maiores.

No entanto, é crucial que você entenda que a lei não é um cheque em branco para abusos.[3] Ela estabelece limites máximos, não obrigatórios. O problema é que as construtoras transformaram o “teto” em regra padrão. Se o contrato diz que a multa é de 50%, eles vão cobrar 50%, a menos que você conteste. A lei trouxe previsibilidade, sim, mas também trouxe a necessidade de o comprador estar muito mais atento e bem assessorado para não aceitar passivamente o primeiro cálculo que lhe é apresentado.

A diferença entre comprar na planta e imóvel pronto[2][4][5][6][7][8][9]

Você precisa saber que a fase em que o imóvel se encontra dita muito sobre o desenrolar do distrato.[1] Quando falamos de imóvel na planta, estamos tratando de uma promessa de compra e venda.[4][6][8] Você está financiando a obra.[9] Nesse cenário, o distrato é mais comum e, teoricamente, mais simples, pois você ainda não tomou posse das chaves. O imóvel nunca foi habitado, o que facilita para a construtora recolocá-lo no mercado para um novo comprador. O prejuízo da empresa é menor, e por isso a briga pela devolução dos valores tende a ser focada puramente nas multas contratuais.

Por outro lado, se você já recebeu as chaves ou se comprou um imóvel pronto diretamente da incorporadora, a situação muda de figura. Aqui entra um conceito perigoso chamado “taxa de fruição”, que nada mais é do que um aluguel pelo tempo que o imóvel ficou à sua disposição. Mesmo que você nunca tenha colocado o pé lá dentro, se as chaves estavam disponíveis, a construtora pode querer cobrar pelo uso potencial do bem. Isso pode devorar seu reembolso.[1]

Além disso, em imóveis prontos, a alienação fiduciária (o financiamento com o banco) geralmente já foi concretizada. Se você já assinou com o banco (Caixa, Itaú, Bradesco, etc.), você não deve mais nada à construtora, mas sim ao banco. Nesse caso, não existe “distrato” simples. O banco não aceita o imóvel de volta amigavelmente; ele vai leiloar o bem para quitar a dívida. É um cenário muito mais grave e complexo, onde a Lei do Distrato que estamos discutindo aqui muitas vezes nem se aplica da forma direta que você imagina.

O papel do Código de Defesa do Consumidor[1][3][4][7][9][10]

Muitos clientes me perguntam se a Lei do Distrato matou o Código de Defesa do Consumidor (CDC). A resposta é um sonoro não. O CDC continua sendo a norma principiológica que rege as relações de consumo no Brasil. A Lei do Distrato é uma lei específica, mas ela não pode atropelar princípios fundamentais, como a proibição do enriquecimento sem causa. Isso significa que, mesmo com a nova lei permitindo multas altas, se a aplicação dessa multa colocar você em uma desvantagem exagerada, podemos invocar o CDC para equilibrar a balança.[9]

O CDC é a nossa ferramenta para combater cláusulas que, embora baseadas na nova lei, sejam aplicadas de forma abusiva. Por exemplo, se a construtora quer reter 50% do valor pago e ainda cobrar taxas administrativas que zeram sua devolução, isso fere o CDC. A lei específica diz o “quanto”, mas o CDC diz o “como”. Se o “como” for desleal, abusivo ou confuso, o contrato pode ser revisto judicialmente.[3]

Você deve encarar o CDC como seu escudo.[11] As incorporadoras adoram dizer que “o contrato faz lei entre as partes” (o tal do pacta sunt servanda), mas nas relações de consumo, esse contrato não pode passar por cima da sua dignidade ou criar obrigações impossíveis. É aqui que um bom advogado trabalha: encontrando as brechas onde a construtora pesou a mão e usando o CDC para trazer a discussão de volta para a razoabilidade.

A Grande Dúvida: Quanto Sobra no Seu Bolso?

A retenção de 25% vs. 50%: O divisor de águas

Aqui chegamos na matemática que tira o sono de muita gente. A Lei do Distrato criou dois regimes distintos de multa.[2][4][8][10][11][12] A regra geral é que a construtora pode reter até 25% dos valores pagos por você.[1][6][9][11] Ou seja, se você pagou R

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75.000,00 de volta. Essa retenção serve para cobrir despesas administrativas, publicidade e a recolocação do imóvel no mercado. Embora 25% seja um valor alto, é o cenário “menos pior” dentro da nova legislação.

Porém, existe o regime do “Patrimônio de Afetação”.[2][6][8][13] Quase todos os grandes empreendimentos hoje operam sob esse regime. Ele serve para garantir que o dinheiro daquela obra só seja usado naquela obra, protegendo os compradores caso a construtora quebre. Em troca dessa segurança maior, a lei permitiu que a multa de distrato subisse para 50%. Isso mesmo: se o empreendimento tem patrimônio de afetação (e isso deve estar escrito no seu contrato), a construtora pode legalmente ficar com metade de tudo que você pagou.

Saber se o seu prédio tem ou não patrimônio de afetação é o primeiro passo para calcular seu prejuízo. Essa informação costuma estar no quadro-resumo do contrato, logo nas primeiras páginas. Se não estiver claro lá, é um ponto a seu favor. A falta de clareza ou a omissão dessa informação pode ser usada para tentar reverter a multa de 50% para os 25% da regra geral, ou até menos, dependendo da interpretação do juiz sobre o dever de informação.

Quando a culpa é da construtora: Devolução de 100%

Tudo o que falamos até agora se aplica quando VOCÊ quer desistir. Mas e quando a construtora pisa na bola? Se a obra atrasar mais do que os 180 dias de tolerância permitidos por lei, ou se o imóvel for entregue com problemas estruturais graves que o tornem inabitável, o cenário muda radicalmente. Nesse caso, a rescisão acontece por culpa exclusiva da vendedora.

Quando a culpa é deles, a devolução deve ser de 100% de todos os valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, e tudo corrigido monetariamente. Além disso, você não paga multa nenhuma; pelo contrário, é a construtora quem deve pagar multa a você, geralmente estabelecida no contrato ou arbitrada pelo juiz. Não aceite propostas de acordo onde eles devolvem parcelado ou com descontos se o motivo do distrato foi o atraso na obra.

Muitas construtoras tentam convencer o cliente de que o atraso foi por “caso fortuito” ou “força maior” (chuvas excessivas, falta de mão de obra, greves). O Judiciário raramente aceita essas desculpas hoje em dia. Esses são riscos inerentes à atividade empresarial deles. Se atrasou, a responsabilidade é objetiva. Nesse cenário, sua posição de negociação é fortíssima, e você deve exigir a restituição integral imediata.

O entendimento atual do STJ e a proteção do consumidor[1][9]

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem sido um farol importante na interpretação dessas leis. Mesmo com a Lei do Distrato em vigor, o STJ mantém o entendimento de que a retenção não pode ser fonte de enriquecimento ilícito da construtora. Em julgamentos recentes, a corte tem reafirmado que a cláusula penal (a multa) não pode exceder o valor pago pelo consumidor a ponto de deixá-lo em dívida.[11]

Um ponto crucial que o STJ defende é a base de cálculo.[1] A multa de 25% ou 50% deve incidir sobre o valor PAGO pelo comprador, e não sobre o valor total do contrato (valor do imóvel).[6] Algumas construtoras mal-intencionadas tentam aplicar a multa sobre o valor total da venda. Imagine um imóvel de R

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50.000. Se a multa for 10% do valor do contrato, seriam R$ 50.000, ou seja, você perderia tudo. Isso é ilegal e abusivo, e o STJ derruba essa prática constantemente.

Portanto, fique atento: a porcentagem de retenção é sempre sobre o montante que efetivamente saiu do seu bolso. Se a construtora apresentar um cálculo onde você sai devendo ou recebe zero, saiba que isso contraria frontalmente a jurisprudência dos nossos tribunais superiores. Mesmo que esteja escrito no contrato, cláusulas que geram perdimento total das prestações pagas são nulas de pleno direito pelo artigo 53 do CDC.

Cuidado com os Descontos “Invisíveis”: As Armadilhas

Comissão de Corretagem: O dinheiro que não volta

Aqui reside uma das maiores dores dos compradores. A comissão de corretagem, aquele valor pago ao corretor que te atendeu no estande, geralmente não é devolvida no distrato. A justiça entende que o serviço de intermediação foi prestado: o corretor uniu as partes e o contrato foi assinado. Se depois você desistiu, o trabalho dele já foi feito e remunerado.

Normalmente, a corretagem gira em torno de 5% a 6% do valor total do imóvel. Se você pagou R

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15.000 foram destinados à corretagem, na hora do distrato, a base de cálculo para sua devolução será apenas os R$ 5.000 restantes. É um golpe duro, mas legalmente aceito na maioria dos casos, desde que esse valor tenha sido discriminado claramente no momento da compra (a famosa tese da “transferência da obrigação” validada pelo STJ).

Porém, existe uma exceção. Se o distrato for por culpa da construtora (atraso na obra, por exemplo), eles devem te devolver inclusive a corretagem.[10] Afinal, o negócio foi desfeito por incompetência deles, e você deve voltar ao “status quo ante”, o estado anterior à compra, sem nenhum prejuízo. Se a culpa é deles, eles que se entendam com a imobiliária depois para reaver esse custo.

Taxa de Fruição: O aluguel que você paga sem saber

A taxa de fruição é uma cobrança pelo tempo que você “usufruiu” do imóvel. A lei permite a cobrança de 0,5% a 1% do valor do contrato atualizado por mês de ocupação. Parece pouco em porcentagem, mas faça as contas. Num imóvel de R

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2.500 por mês. Se você ficou com as chaves por um ano antes de pedir o distrato, lá se vão R$ 30.000 descontados da sua restituição.

A pegadinha aqui é quando a construtora tenta cobrar fruição de terreno vazio ou de imóvel na planta onde você nunca pisou. O STJ tem barrado a cobrança de taxa de fruição em lotes de terreno não edificados, pois não há “fruição” (uso) efetivo de moradia. Se não houve construção e você não morou, não há o que se cobrar de aluguel.

Se você comprou um apartamento e pegou as chaves, a cobrança é devida. Mas se você nunca recebeu as chaves, ou se o condomínio nem foi instituído, lute contra essa cobrança. Ela é frequentemente inserida nos cálculos de rescisão de forma automática pelos sistemas das incorporadoras, contando com a desatenção do consumidor para “passar a boiada”.

Cotas de condomínio e impostos antes da chave[2][6]

Outra prática comum e abusiva é o desconto de dívidas de condomínio e IPTU referentes a períodos anteriores à entrega das chaves. A lei e a jurisprudência são claras: a responsabilidade pelo pagamento dessas despesas só passa para o comprador com a posse efetiva (entrega das chaves). Antes disso, a despesa é da construtora.

Muitos contratos tentam empurrar essa conta para você a partir da data do “Habite-se” (o documento da prefeitura que diz que a obra acabou). Mas, muitas vezes, entre o Habite-se e a entrega das chaves, passam-se meses de vistorias e burocracias bancárias. Se você desistir nesse meio tempo, não aceite pagar condomínio de um lugar onde você nunca entrou.

Ao analisar o extrato de devolução que a construtora te enviar, verifique linha por linha. Se houver descontos de “débitos propter rem” (condomínio/IPTU) de datas em que você não tinha a posse, risque e conteste. É dinheiro seu sendo retido indevidamente para pagar contas que são obrigação da empresa.

O Caminho das Pedras: Como Executar o Distrato

A importância da Notificação Formal[3]

Não comece um distrato por WhatsApp ou boca a boca com o corretor. O distrato é um ato jurídico formal.[3] Você precisa documentar sua intenção de rescindir o contrato. O primeiro passo ideal é enviar uma notificação extrajudicial, preferencialmente por carta com Aviso de Recebimento (AR) ou através do Registro de Títulos e Documentos.

Essa notificação serve para constituir a construtora em mora e marcar a data em que você manifestou o desejo de sair do negócio. Isso é importante porque congela certas obrigações e serve de prova caso você precise ir para a justiça depois. Na notificação, você deve ser claro: informar seus dados, os dados do contrato, o motivo (ou apenas o exercício do direito de rescisão) e solicitar o cálculo de devolução.

Muitas vezes, a simples chegada de uma notificação formal, redigida com termos técnicos adequados, já muda a postura da construtora. Eles percebem que você não é um aventureiro e que provavelmente está bem assessorado. Isso abre portas para uma negociação administrativa mais séria, onde eles podem oferecer um acordo melhor para evitar um processo judicial.

A via judicial é sempre necessária?

Como advogado, eu adoraria dizer que resolvemos tudo na conversa, mas a realidade do mercado imobiliário é dura. A via administrativa (direto com a construtora) costuma oferecer devoluções muito baixas, às vezes propondo devolver o valor em 12, 24 parcelas, ou retendo 60%, 70% do valor. Se a proposta deles estiver dentro da lei (retenção de 25% a 50%) e pagamento no prazo correto, o acordo extrajudicial é o melhor caminho pela rapidez.

Porém, se a construtora estiver inflexível, oferecendo migalhas ou parcelamentos a perder de vista, a via judicial torna-se não só necessária, mas o único caminho para recuperar sua dignidade financeira. A boa notícia é que as ações de distrato costumam ter um rito bem definido. Muitas vezes conseguimos uma liminar (tutela de urgência) logo no início para suspender as cobranças das parcelas e impedir que seu nome vá para o SPC/Serasa enquanto discutimos os valores.

Não tenha medo de processar se for preciso. O judiciário está habituado com essas demandas. O que você deve ponderar é o tempo vs. o dinheiro. Um processo pode levar de 2 a 4 anos para transitar em julgado. Se a diferença entre o acordo e o direito for pequena, talvez valha a pena pegar o dinheiro logo. Se a diferença for de dezenas de milhares de reais, a briga judicial é um investimento.

Documentação blindada: O que você precisa reunir

Para ter sucesso, seja na negociação ou no processo, a organização é sua melhor amiga. Você precisa ter uma pasta (física ou digital) com tudo. O contrato original assinado é o básico. Mas você precisa também de todos os comprovantes de pagamento. Não confie apenas na planilha financeira que a construtora envia; tenha seus próprios comprovantes de transferências e boletos.

Guarde e-mails, trocas de mensagens com corretores e protocolos de atendimento. Se houve promessas de entrega em data X e não cumpriram, essa prova é ouro. Se você informou que perdeu o emprego e eles disseram “não se preocupe”, guarde isso. No direito, o que não está nos autos (no processo) não existe no mundo.

Além disso, tenha em mãos os documentos pessoais atualizados e comprovantes de residência. Se for alegar incapacidade financeira para pedir justiça gratuita (não pagar custas processuais), já separe seus últimos imposto de renda e holerites. Uma documentação robusta intimida a outra parte e facilita imensamente o trabalho do seu advogado e o julgamento do juiz.

Comparativo: As Suas Opções na Mesa

Para te ajudar a visualizar qual o melhor caminho para o seu caso, preparei este quadro comparativo entre o Distrato Judicial (que é o nosso foco), o Distrato Administrativo e a Cessão de Direitos (vender o ágio), que é uma alternativa muitas vezes esquecida.

Característica	Distrato Judicial	Distrato Administrativo	Cessão de Direitos (Venda de Ágio)
Recuperação Financeira	Alta (potencial de reaver 75% a 100% + juros).	Média/Baixa (construtoras oferecem o mínimo possível).[1]	Variável (depende do mercado, mas pode recuperar tudo ou até lucrar).
Tempo de Resolução	Longo (2 a 4 anos em média).	Rápido (1 a 3 meses).	Médio (depende de encontrar um comprador).
Custos Envolvidos	Honorários de advogado + Custas judiciais (se não tiver gratuidade).	Zero (ou apenas taxas administrativas contratuais).	Taxa de anuência da construtora (transferência) + Comissões.
Desgaste Emocional	Baixo (o advogado assume a briga).	Médio (você negocia diretamente com a empresa).	Médio/Alto (processo de venda, visitas, negociação).
Principal Vantagem	Garantia de cumprimento da lei e correção de abusos.[5]	Velocidade no recebimento e fim da dívida imediato.	Possibilidade de não perder nada do que pagou (se o imóvel valorizou).
Principal Risco	Demora do Judiciário e solvência da construtora no final.	Aceitar um valor muito abaixo do devido por pressa.	Não encontrar comprador e a dívida continuar crescendo.

A mensagem final que quero deixar para você é: não assine nada no desespero. O distrato imobiliário é o encerramento de um ciclo, e ele deve ser feito de forma que você saia com o menor prejuízo possível. O dinheiro que você suou para ganhar tem valor, e a lei, apesar de dura, oferece ferramentas para protegê-lo. Respire fundo, faça as contas e, se sentir que está sendo lesado, busque ajuda profissional. Você tem direitos, e eles valem muito.