Imagine que você acabou de entrar no meu escritório. Sente-se nessa poltrona de couro e aceite um café. Vamos ter uma conversa franca sobre aquele favor que você fez para o seu sobrinho ou para aquele amigo de longa data. Você assinou como fiador. Eu sei que a intenção foi boa. Nós advogados vemos isso todos os dias. A vontade de ajudar alguém a conseguir um teto fala mais alto. Mas agora você precisa entender onde amarrou o seu burro e, principalmente, como desamarrar antes que ele leve a cerca junto.
O contrato de fiança é um dos institutos mais perigosos do nosso Código Civil para a pessoa física. Você coloca o seu patrimônio na reta por uma dívida que não é sua. É uma benevolência que pode custar muito caro. Vou te explicar juridicamente o que está acontecendo, mas sem aquele “juridiquês” desnecessário que usamos nas petições. Quero que você saia daqui sabendo exatamente como proteger o que é seu.
Vamos dissecar esse contrato, entender os riscos reais que vão muito além de apenas “pagar o aluguel atrasado” e traçar uma estratégia de saída. A lei mudou, a jurisprudência evoluiu e você não pode ficar refém de uma assinatura feita anos atrás. Preste atenção em cada detalhe que vou te passar agora.
A Natureza Jurídica da Fiança e seus Vínculos
A armadilha da solidariedade passiva
Você precisa compreender o conceito de solidariedade no mundo jurídico. Não estamos falando de caridade ou de ajudar o próximo. Quando você assina um contrato de locação como fiador, a cláusula de solidariedade passiva quase sempre está lá. Isso significa que, para o credor (o dono do imóvel), você e o inquilino são a mesma pessoa no que tange à dívida. Não existe “primeiro cobre ele, depois me cobre”. O credor pode escolher cobrar tudo de você diretamente, ignorando completamente o inquilino que está morando no imóvel.
Essa situação coloca o fiador em uma posição de extrema vulnerabilidade. Você assume a dívida integralmente. Se o aluguel é dois mil reais e o condomínio é quinhentos, e o inquilino deixa de pagar por dez meses, a imobiliária não vai querer saber se você usufruiu do imóvel. A lei permite que eles entrem com a ação de execução direto contra o seu CPF. É uma ferramenta poderosa na mão do locador e um pesadelo para o seu planejamento financeiro.
Muitos clientes chegam aqui achando que podem apenas “dividir” o prejuízo. A solidariedade passiva derruba essa tese. Você deve o todo. O valor total atualizado, com juros, correção monetária, multa contratual e honorários do advogado do locador. É uma bola de neve que cresce a juros compostos e o seu patrimônio serve de garantia para tudo isso.
A renúncia ao benefício de ordem
O Código Civil, em sua sabedoria original, criou o chamado “benefício de ordem”. Isso está lá no artigo 827. A regra diz que o fiador tem o direito de exigir que sejam executados primeiro os bens do devedor principal (o inquilino) antes dos seus. Parece justo e lógico. Afinal, quem contraiu a obrigação de morar e pagar foi o inquilino. Você é apenas o garantidor.
O problema prático reside nas letras miúdas do contrato que você assinou. Em 99% dos contratos de locação redigidos por imobiliárias ou advogados do locador, existe uma cláusula expressa onde o fiador “renuncia ao benefício de ordem”. Ao assinar isso, você abre mão desse direito de defesa. Você disse, juridicamente, que aceita ser processado e ter seus bens penhorados antes mesmo de verificarem se o inquilino tem dinheiro na conta.
Essa renúncia transforma a fiança em uma obrigação direta. Quando o oficial de justiça bate na sua porta, não adianta alegar que o inquilino tem um carro na garagem ou dinheiro aplicado. Se você renunciou ao benefício de ordem, o advogado do locador vai no caminho de menor resistência. E muitas vezes, o fiador é quem tem os bens mais fáceis de encontrar e penhorar. É vital ler o contrato antes, mas agora que já foi assinado, temos que lidar com essa realidade.
Diferenças cruciais entre fiança civil e aval
É muito comum as pessoas confundirem fiança com aval. Você vai ouvir muito isso na praça, mas aqui no escritório precisamos ser técnicos. O aval é uma garantia ligada a títulos de crédito, como um cheque ou uma nota promissória. A fiança é uma garantia contratual. Por que essa distinção importa para o seu bolso? Porque as regras de validade e de execução são diferentes.
Na fiança, por exemplo, a outorga uxória (assinatura do cônjuge) é requisito de validade. Se você é casado e assinou a fiança sem a sua esposa assinar junto, essa fiança pode ser anulada integralmente. Já no aval, a falta da assinatura do cônjuge pode gerar apenas a proteção da metade dos bens (a meação), mas não anula a garantia toda. Saber se você prestou fiança ou aval muda a estratégia de defesa.
Além disso, a fiança é acessória a um contrato principal de locação. Ela segue a sorte do principal. Se o contrato de locação for declarado nulo, a fiança também morre. O aval é autônomo. Se você deu um aval em uma nota promissória vinculada ao aluguel, mesmo que o contrato de locação tenha problemas, o aval continua valendo por si só. Identificar corretamente o instituto jurídico é o primeiro passo para montarmos sua defesa.
Os Riscos Patrimoniais que Ninguém te Conta
A perda do único imóvel residencial
Chegamos ao ponto mais crítico da nossa conversa. Existe uma lei (Lei 8.009/90) que diz que o bem de família, aquele único imóvel onde você reside, é impenhorável por dívidas. Isso é verdade para dívidas de cartão de crédito, empréstimos bancários e até dívidas trabalhistas em alguns casos. Mas a lei traz uma exceção cruel e específica: a fiança locatícia.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já pacificou o entendimento com a Súmula 549. O bem de família do fiador pode ser penhorado para pagar dívida de aluguel. É isso mesmo que você ouviu. O inquilino pode continuar morando no imóvel alugado enquanto você, fiador, perde a sua casa própria onde vive com seus filhos para pagar a dívida dele. Parece injusto e imoral, mas é constitucional e legal.
Eu já vi famílias inteiras serem despejadas de suas casas próprias porque o “amigo” inquilino parou de pagar o aluguel e sumiu. O juiz manda leiloar o imóvel do fiador. O valor arrecadado paga a dívida do locador e o que sobrar (se sobrar) volta para você. O risco aqui é máximo. Se você tem apenas um imóvel, ser fiador é colocar o teto da sua família em jogo numa roleta russa financeira.
O bloqueio judicial de contas e ativos financeiros
Antes mesmo de chegarem no seu imóvel, o sistema judiciário hoje é muito eficiente em encontrar dinheiro. Existe um sistema chamado SISBAJUD. Com apenas um clique, o juiz manda uma ordem para o Banco Central que varre todas as instituições financeiras do país atreladas ao seu CPF. Conta corrente, poupança, investimentos, corretoras de valores. Tudo é bloqueado instantaneamente até o limite da dívida.
Você acorda num belo dia, vai passar o cartão na padaria e dá “não autorizado”. Abre o aplicativo do banco e vê o saldo bloqueado judicialmente. O impacto na sua vida é imediato. Você deixa de pagar suas próprias contas, seu condomínio, a escola dos filhos. O dinheiro fica travado numa conta judicial até que se discuta o mérito da ação, o que pode levar anos.
E não para por aí. Existe o RENAJUD para bloquear veículos e o INFOJUD para acessar sua declaração de imposto de renda e ver o que mais você tem. A execução contra fiador é agressiva. O credor quer liquidez. Ele vai tentar pegar seu dinheiro líquido antes de partir para o leilão de imóveis, pois dinheiro em conta resolve o problema dele muito mais rápido. Você fica imobilizado financeiramente.
O impacto devastador no score de crédito
Muito antes do processo judicial começar, seu nome já pode estar comprometido. Quando o inquilino atrasa, a imobiliária ou o locador pode protestar o contrato em cartório e incluir seu nome nos órgãos de proteção ao crédito como SPC e Serasa. Como devedor solidário, seu CPF fica “sujo” na praça com a mesma rapidez do CPF do inquilino inadimplente.
Isso destrói o seu score de crédito. Se você precisava fazer um financiamento, aumentar o limite do cartão ou fechar um negócio que dependesse de análise de crédito, esqueça. O mercado financeiro vê o apontamento de dívida de aluguel como alto risco. Você perde o seu poder de compra e sua reputação financeira por uma dívida que você nem contraiu para benefício próprio.
A recuperação desse score é lenta. Mesmo depois de pagar a dívida e limpar o nome, o histórico de inadimplência (o cadastro positivo que vira negativo) permanece influenciando sua nota por um bom tempo. Você paga juros mais caros em empréstimos futuros porque o banco entende que você é um mau pagador, quando na verdade você foi um “mau fiador”. É um prejuízo invisível, mas que afeta seu bolso diariamente.
Hipóteses Legais para a Exoneração da Fiança
O fim do prazo contratual determinado
A forma mais natural de sair da fiança é o fim do contrato. Normalmente, os contratos de locação residencial são feitos por 30 meses. Durante esse prazo determinado, você está preso. A regra geral é que o fiador não pode pedir exoneração (sair da garantia) enquanto durar o prazo fixado no contrato, a menos que haja um acordo amigável com o locador e o inquilino apresente nova garantia.
Você precisa ter esse controle de datas. Marque no seu calendário quando vence o contrato. É nesse momento que a janela de oportunidade se abre. Se o contrato prevê renovação, você precisa agir antes que isso aconteça automaticamente. A obrigação persiste até a entrega das chaves, mas a sua vinculação forçada tem limites temporais que precisam ser observados.
Muitos fiadores esquecem da data. O contrato vence, o inquilino continua no imóvel, e a locação passa a ser por “prazo indeterminado”. Aqui mora o perigo, mas também a solução. Enquanto o prazo era determinado, você estava amarrado. Quando ele vira indeterminado, a lei te dá a chave da cela para sair.
A prorrogação automática e a notificação
Quando o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, o Artigo 835 do Código Civil entra em cena como seu melhor amigo. Esse artigo diz expressamente que o fiador pode exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier. Não precisa justificar. Não precisa dizer que brigou com o inquilino ou que está sem dinheiro. É um direito potestativo seu.
A prorrogação automática do contrato estende a fiança, sim. A lei do Inquilinato diz que a garantia se estende até a entrega das chaves. Porém, essa extensão não retira o seu direito de pedir exoneração. Existe um conflito aparente aqui que confunde muita gente, mas a jurisprudência majoritária entende que, no prazo indeterminado, você pode pedir para sair, desde que siga o rito da notificação.
Você não pode simplesmente “achar” que saiu porque o contrato venceu. Se você ficar quieto, continua responsável eternamente. A inércia é sua inimiga. Se o contrato prorrogou e você não se manifestou, você continua sendo fiador. A saída exige um ato ativo, formal e inequívoco da sua parte.
Mudanças no quadro societário ou separação dos locatários
Existem situações específicas que permitem a exoneração mesmo antes do fim do prazo ou de forma mais abrupta. Imagine uma fiança prestada para uma empresa (pessoa jurídica). Se houver alteração no quadro societário, ou seja, se os sócios que eram seus amigos venderam a empresa e saíram, a base da confiança da fiança (o intuitu personae) desapareceu.
Os tribunais têm aceitado a tese de exoneração de fiança quando a empresa afiançada muda de controle. Você afiançou o João, dono da padaria. O João vendeu a padaria para o Marcos. Você não conhece o Marcos. Não faz sentido você continuar garantindo a dívida de um estranho. O mesmo vale para separação de casais em locação residencial.
Se você foi fiador do casal e o marido sai de casa, ficando apenas a esposa (ou vice-versa), há uma sub-rogação. Você deve ser notificado dessa mudança. Em muitos casos, é possível pedir a exoneração se a sua relação de confiança era apenas com a parte que saiu do imóvel. São filigranas jurídicas que podem salvar seu patrimônio se usadas no momento certo.
O Passo a Passo Processual para Sair da Fiança
A notificação extrajudicial ao locador
Você decidiu sair. Ótimo. O primeiro passo não é ir ao juiz, é ir ao cartório. Você deve redigir uma Notificação Extrajudicial de Exoneração de Fiança. Esse documento deve ser claro, citando o contrato, o imóvel e, principalmente, o Artigo 835 do Código Civil. Não mande apenas um e-mail ou uma mensagem de WhatsApp. Isso não tem a fé pública necessária para garantir sua segurança jurídica.
Envie essa notificação para o locador (o dono do imóvel) e para a imobiliária que administra, através de Cartório de Títulos e Documentos, com aviso de recebimento (AR). Você precisa da prova material de que eles receberam a sua intenção de sair. O inquilino também deve ser notificado para que ele saiba que precisa arrumar outra garantia sob pena de despejo.
Essa notificação é o marco zero da sua liberdade. A data do recebimento dessa carta pelo locador é o que vai definir quando termina a sua responsabilidade. Guarde esse comprovante como se fosse ouro. Ele será a sua única defesa caso tentem te cobrar dívidas futuras.
A responsabilidade durante os 120 dias
Aqui está a pegadinha que pega muita gente desprevenida. Você mandou a notificação hoje. Você está livre amanhã? Não. A lei determina que o fiador continua responsável por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação do locador. São quatro meses de “aviso prévio” onde você ainda corre riscos.
Se o inquilino deixar de pagar o aluguel no dia seguinte à sua notificação, você paga. Se ele destruir o imóvel nesse período, você paga. Esse prazo existe para dar tempo ao locador de exigir uma nova garantia do inquilino. Se o inquilino não apresentar novo fiador ou seguro nesses 120 dias, o locador pode pedir o despejo dele, mas você ainda segura a bronca nesse interregno.
Por isso, a estratégia é notificar o quanto antes. Não espere o inquilino começar a atrasar para pedir exoneração. Se você sentir o cheiro de problema financeiro, notifique. Você precisará atravessar esse deserto de 120 dias torcendo para que tudo corra bem, mas pelo menos há uma luz no fim do túnel e uma data certa para o fim do seu pesadelo.
A necessidade de ação declaratória judicial
E se o locador não aceitar? E se a imobiliária disser que “não aceita a exoneração”? Eles costumam fazer isso. Dizem que o contrato prevê renúncia ao direito de exoneração (o que é discutível no prazo indeterminado). Se houver resistência ou se eles continuarem enviando boletos e cobranças após os 120 dias, você não pode ficar passivo.
Nesse caso, nós precisamos ajuizar uma Ação Declaratória de Exoneração de Fiança. Vamos pedir ao juiz que declare, por sentença, que você não é mais fiador a partir do dia X (fim dos 120 dias). Essa sentença judicial substitui a vontade do locador. Ela serve como um escudo blindado contra qualquer execução futura.
Muitas vezes, ter a sentença declaratória é a única forma de limpar seu nome se eles tiverem protestado indevidamente após o prazo legal. O judiciário costuma ser favorável ao fiador que cumpriu o rito da notificação no prazo indeterminado. É um custo com advogado e custas processuais, mas é infinitamente mais barato do que pagar uma dívida de aluguel que não é sua.
Proteção Patrimonial e Cuidados Prévios
A indispensável outorga uxória ou marital
Se você é casado pelo regime da comunhão parcial ou universal de bens, você não pode ser fiador sem a assinatura do seu cônjuge. Isso se chama outorga uxória (para a mulher) ou marital (para o marido). A lei protege o patrimônio da família impedindo que um dos cônjuges comprometa os bens comuns sem o consentimento do outro.
A falta dessa assinatura é o “Ás de Ouro” da defesa. Se você assinou sozinho sendo casado, a fiança inteira pode ser anulada. A Súmula 332 do STJ diz que a fiança prestada sem autorização do cônjuge implica a ineficácia total da garantia. Não anula só a metade da esposa, anula tudo. Você se livra da dívida inteira.
Verifique seu estado civil na época da assinatura e o que consta no contrato. Muitos cadastros desatualizados passam despercebidos. Se você era casado e se declarou solteiro, pode haver acusação de má-fé, mas se a imobiliária não exigiu a documentação correta, a falha é deles. Essa é uma das teses mais fortes para derrubar execuções de aluguel.
A transmissão da dívida aos herdeiros
Uma pergunta que recebo sempre: “Doutor, se eu morrer, meus filhos herdam a fiança?”. A resposta é: herdam a dívida existente até a data da morte, mas não a fiança futura. A fiança é uma obrigação intuitu personae, ela se extingue com a morte do fiador. Seus filhos não se tornam fiadores no seu lugar.
Porém, o espólio (o conjunto de bens que você deixou) responde pelas dívidas vencidas até o dia do falecimento. Se havia alugueis atrasados quando você morreu, a herança paga. Se o inquilino parou de pagar depois que você morreu, a herança não responde. É fundamental que os herdeiros notifiquem imediatamente o locador sobre o óbito para cessar qualquer contagem de responsabilidade.
Isso impacta o inventário. O locador pode se habilitar no inventário para receber. Se você não tiver bens para deixar, os herdeiros não pagam do bolso deles. A dívida morre com o patrimônio do devedor. Mas se você deixou uma casa e havia dívida de fiança anterior à morte, a casa pode ser usada para pagar.
A verificação prévia da solvência do afiançado
Antes de assinar qualquer coisa, você precisa fazer o trabalho que o banco faria. Não confie apenas na palavra do amigo. Peça para ver os holerites, a declaração de imposto de renda, verifique se ele tem nome sujo. Ser fiador de quem já é mau pagador é suicídio financeiro.
Você pode exigir uma “contragarantia”. Faça um contrato particular com o inquilino onde ele te dá algum bem em garantia (um carro, joias, equipamentos) para cobrir eventuais prejuízos que você tenha como fiador dele. Isso não impede o locador de te cobrar, mas te dá algo para executar contra o inquilino depois.
Proteção patrimonial preventiva é melhor que defesa judicial. Se você tem muitos bens, considere a criação de uma holding familiar ou doação de bens com reserva de usufruto antes de se tornar fiador (respeitando os prazos legais para não configurar fraude a credores). Depois que a dívida existe, blindar patrimônio é fraude à execução e não funciona. A organização deve ser feita em tempos de paz.
Comparativo das Garantias Locatícias
Para finalizar, preparei um quadro comparativo para você entender como a sua situação de fiador se posiciona em relação a outras opções de mercado. Talvez você possa sugerir ao inquilino que troque a sua fiança por uma dessas opções para te libertar.
| Característica | Fiador (Você) | Seguro Fiança | Título de Capitalização (Caução) |
| Custo Inicial | Zero (mas custa a “paz”) | Alto (geralmente 1 a 2 aluguéis/ano) | Alto (depósito de 6 a 12 aluguéis) |
| Risco Patrimonial | Extremo (imóveis e contas) | Zero para o inquilino/garantidor | Limitado ao valor depositado |
| Burocracia | Alta (exige documentos e renda) | Média (análise da seguradora) | Baixa (basta ter o dinheiro) |
| Recuperação | Nenhuma (só prejuízo) | Nenhuma (fundo perdido) | Resgate de 100% ao fim (se não usar) |
| Velocidade | Lenta (análise cadastral) | Rápida (aprovou, tá valendo) | Imediata |
Veja, meu caro, ser fiador é a pior opção para quem garante, embora seja a favorita dos locadores porque é de graça e abrange todo o patrimônio. Se você quer sair dessa, o caminho é a notificação e a negociação firme baseada na lei. Não espere a bomba estourar. Aja preventivamente. O direito não socorre aos que dormem.
